2012广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告62P.ppt

发展走向：中心镇区向外辐射，皮具皮革龙头产业支撑区域 区域市场楼盘对本项目的启示 项目地块S.W.O.T.分析（住宅部分） 项目地块优劣势分析（商业部分） 项目定位思路：精品创造优势 客户群分析 客户定位 风格建议： 产品线定位建议：总价低，户型小为主 整体建议：中档高层住宅 适量商业生活配套 商业现状：皮具皮革专业市场聚集 大型皮具皮革专业市场聚集于中心镇区，有狮岭（国际）皮革皮具城、狮岭（全球）皮革五金龙头市场、喜龙国际皮具辅料采购中心。 狮岭（全球）皮革五金龙头市场 喜龙国际皮具辅料采购中心 狮岭（国际）皮革皮具城 专业市场 目前狮岭有多个专业市场，基本是皮革皮具行业专业市场，但成型且在运营的仅有以上三个市场，其集聚规模大，辐射范围和影响力也最广； 专业市场聚集的狮岭大道，同时是狮岭镇商业、消费较聚集的地方，消费水平明显高于本地块周边。 上述专业市场档次参差，带基本装修单位的租金30~100元/㎡·月。 专业市场 位置 性质 现状 狮岭（全球）皮革五金龙头市场 雄狮大道西91号 囊括皮革、尼龙、布料、五金四大行业为一体的一站式专业市场 一期写字楼商铺2010年底售完，二期目前认筹登记。现场专业市场运作未成形。 狮岭（国际）皮革皮具城 雄狮大道西，龙头市场对面 皮革皮具交易市场和原辅材料集散地 目前已建成5期工程，聚集国际国内3100多家皮革皮具企业，广州地区四大专业市场之一，广东省重点培育流通龙头企业和广东省重点扶持的五大龙头专业市场之一。 喜龙国际皮具辅料采购中心 狮岭大道西与田心路交汇处 皮革皮具原辅料集散地 租户开业入场约占50%。该项目为狮岭镇中低档批发市场的典型模式。 五金龙头市场 皮革皮具城 喜龙采购中心 现状分析 整个狮岭镇以皮革皮具产业作为经济收入的主要来源，相关行业的专业市场正面临升级改造的契机，竞争将越趋激烈。 专业市场集中分布于镇中心区域的狮岭大道周边。以上主要大规模专业市场离项目地块车程约为10-15分钟。 专业市场聚集的狮岭大道，同时也是狮岭镇商业、消费较聚集的地方，消费水平明显高于本地块周边。 项目地块周边大小主干道均分布小型皮革皮具批发零售型商铺以及中小型加工工厂。 专业市场聚集的狮岭大道，同时是狮岭镇商业氛围较聚集的地方，配套条件及消费能力明显高于本地块周边。 项目地块区域的未来规划仍以工业用地为主，且皮革皮具支柱产业竞争异常剧烈，故地块所在区域不适宜开发专业市场。 * 狮岭住宅市场 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 区域市场：狮岭镇房价基本处于全区中下游位置 区域市场：房价洼地，波动明显 从去年9月至今年5月，狮岭商品房住宅价格波动较大。 与全区情况一样，狮岭房价仍属于广州市住宅市场的”洼地“。 元/㎡ 本案 百合雅园 4100元/㎡ 尚文轩 5046元/㎡ 万虹御苑 5000元/㎡ 狮城国际 6570元/㎡ 区域市场：项目分布分散 主要项目分析 百合雅园 雅居乐·领会 狮城国际 万虹御苑 百合雅园 占 地： 21232.33 ㎡ 建筑面积：79143.56㎡ 容 积 率： 3.73 物业类别：小高层洋房、商铺 交楼标准：毛坯 发 展 商： 嘉粤集团有限公司 地 址： 花都区狮岭镇金狮大道北 预售证号预售住宅套数：688（15栋） 现代简约风格 百合雅园 网签套数： 网签面积： 商铺套数： 商铺面积： 主力户型： 均 价： 网签均价： 435 40178.95㎡ 23 3439㎡ 洋房90～104㎡两房、三房二厅，一梯四户；118～120㎡双拼三房，一梯三户 5800元/㎡（南向，朝马路），6500元/㎡（北向，朝小区花园），4800元/㎡（双拼单位，两套房产证），毛坯交楼，额外96折；物业管理费1.35元/㎡·月 4036元/㎡ 余4栋现楼在售，最近推出C9栋（12层），目前已售约20%，其余3栋已售85%。双拼单位因有两套房产证，受限购政策影响，故价格相对偏低。 项目位于金狮大道旁，南面有在施工项目，朝南向马路的单位受噪音影响明显。北向单位面向小区花园，相对清静。周边200米内生活配套不充足，建材、洗车、汽配等商铺林立，预计该业态会进入该项目商铺，影响生活环境质素。户型集中于90～120㎡两房、三房中小户型，方正实用，适合自住或投资。 销售情况： 综合评价： 万虹御苑 占 地： 60503.43㎡ 建筑面积：408297.12㎡ 容 积 率： 6.75 物业类别：小高层洋房、商铺 交楼标准：毛坯 投 资 商： 广州市万虹房地产开发有限公司 发 展 商： 广州市花都区狮岭房地产综合开发公司 地 址： 广州市花都区狮岭镇南航大道西 预售证号20110061