土地(市场法、假设开发法)估价过程.pdfVIP

估价过程 A、市场比较法 1 、基本原理 市场比较法， 是在求取一宗评估宗地的价格时， 根据替代原理， 将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照 比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域 以及个别因素等差别， 修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。 其 基本公式： V=VB XA XBXD X正 式中： V：待估宗地价格； VB ：比较实例价格； A ：待估宗地情况指数／ L 匕较实例宗地情况指数 B ：待估宗地估价期日地价指数／ L 匕较实例宗地交易日期地价 指数 D ：待估宗地区域因素条件指数／ L 匕较实例宗地区域因素条件 指数 E ：待估宗地个别因素条件指数／ L 匕较实例宗地个别因素条件 指数 具体测算思路是： 1) 选取比较实例； 2) 选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条 件； 3) 在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格 差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表； 4) 根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。 5) 采用各因素修正系数连乘法， 求算各比较实例经因素修正后 达到估价对象条件时的比准价格。 6) 对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2 、估价过程 (1) 比较实例的选择 估价对象设定用途为城镇住宅用地， 受托方估价人员通过对估价 对象所在区域内市场交易资料的收集并分析， 选取了与待估宗地处于 同一供需圈内的多个相同用途交易案例。 经过筛选比较分析， 最终选 择了近期发生交易的与估价对象条件类似的 3 个比较实例，各比较案 例具体条件描述如下： 实例 A：潍坊东兴建设发展有限公司用地 该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春 路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为 住用地，用地面积 10930 平方米，土地使用年期为 70 年，规划容积 率 2．5 。宗地距区域商服中心 5400 米，距最近的公交车站 300 米， 距长途汽车站 5200 米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗 地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于 25 吨／ m2，自然灾害发生频率大于 100 年一遇，宗地所在区域公用 设施较齐全，处于清洁区。成交时间 2012 年 6 月 26 日，交易正常， 基础设施开发程度达到宗地红线外“七通” ( 通路、通电、供水、排 水、通讯、供气、供热 ) 及红线内“地面平整”的土地使用权交易价 格为 1725．5 元／平方米，折算为楼面地价为 690．2 元／平方米。 实例 B：潍坊企辉置业有限公司用地 该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以 南、潍安路以西的土地，用途为住宅用地，用地面积 13765 平方米， 土地使用年期为 70 年，规划容积率 2 ．7 。宗地距区域商服中心 4500 米，距最近的公交车站 100 米，距长途汽车站