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项目评估 土地费用主要包括土地出让金、城市建设配套费用、征地费用、拆迁安置补偿费、土地契税等，土地评估增值部分不得纳入总投资计算。 房地产开发企业由于销售而产生的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税应纳入经营税金，不得纳入总投资计算。 估算项目投资时要分析各项目工程的内容和成本费用是否齐全，有无随意扩大收费范围或提高标准，有无漏项、少算或人为压低造价等情况，投资构成比例是否合理。 项目评估 各项开发税费的计算 土地契税＝土地价格×3% 营业税＝收入×5% 城市维护建设税＝营业税×7% 教育费附加＝营业税×4% 水利基金＝收入×1‰ 土地增值税约为收入的 1-2%，累进计算。 土地使用税按土地面积计算。 其他还有印花税、房产税等。 房地产行业授信风险 项目风险 　投资总额超概算较多，或项目资金不足。 　项目不能如期开工、竣工验收，项目楼盘出现重大质量问题。 　 　 房地产行业授信风险 市场风险 　没有实现预期的销售，包括销量和价格。 　宏观政策导致房地产行业整体走势出现不利变化。 房地产行业授信风险 合规风险 　项目资本金比例没有达到规定要求。 　所开发的土地存在不符合政策规定的情况。 　要求封闭运行的项目，没有严格执行封闭运行制度，导致贷款被挪用等情况。 　假按揭套取银行信用。 欢迎大家提出批评意见 谢谢！ * 商品房开发项目贷款 业务管理部＿茹一兵 目录 产品种类 适用对象、期限 授信政策 审查 项目评估 房地产行业授信风险 产品种类 住房开发贷款 　向房地产开发企业发放的，用于商品住房项目建设的贷款。 商业用房开发贷款 　向房地产开发企业发放的，用于商业营业、办公用房等商业性用房项目建设的贷款。 其他商品房开发贷款 　向房地产开发企业发放的，用于其他商品房必要的配套设施建设的贷款。 适用对象、期限 适用对象 开发公司作为受信人的，信用等级在AA-级（含）以上，开发资质原则上在2级（含）以上，且具有良好的开发品牌。 适用对象、期限 项目公司作为受信人的，信用等级在A级（含）以上。其中，对依附于房地产开发公司的项目公司，该房地产开发公司的开发资质原则上在2级（含）以上，且具有良好的开发品牌及实力；对不依附于某个房地产开发公司的项目公司，要求其控股股东主营业务稳定、资金实力雄厚、信用等级在AA+级（含）以上，且其实际运作人具有丰富的房地产开发经验。 . 适用对象、期限 房地产开发公司或项目公司依附的房地产开发公司同时满足以下条件的，开发资质可适当放宽至3级: 　1.有两年以上开发历史。 　2.近三年内累计开发不少于15万平方米。 　3.受信人能提供强担保。 适用对象、期限 对外商投资房地产企业的特别规定。. 　外商投资设立房地产企业投资总额超过1000万美元（含）的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额低于1000万美元时，注册资本仍按现行相关规定执行。外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的不得办理授信业务。 . 适用对象、期限 期限 　应与开发周期相匹配，原则上在三年（含）以内，最长不超过五年。 授信政策 国家相关政策 资本金 　对商品住宅项目，其自有资金比例必须在35%（含）以上[经济适用房20%（含）以上]，非住宅类房地产项目自有资金比例原则上在40%（含）以上。. 　项目自有资金主要是指房地产开发企业的实收资本和历年盈余积累等，也就是所有者权益。但有些地区的监管部门要求在所有者权益中剔除长期投资、长期占用的其他应收款等资金，需要大家根据当地实际灵活掌握。 　资本金并不等同于自有资金。 授信政策 资本公积 　浙江银监局“关于加强房地产开发企业资本公积来源合规性审查的通知”中要求： 股东增加投入应计入实收资本，不应计入资本公积； 股东豁免债务、捐赠、对资产重估等方式增加资本公积应依法纳税。 授信政策 四证 　对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。 授信政策 贷款的发放和使用 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 　要注意的是，即便是所谓的低风险业务也不能对房地产开发企业发放流动资金贷款。 授信政策 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。 授信政策 本行授信政策 项目区位 　重点介入本行机构所在地主城区的项目，原则上不介入郊区公寓项目。 授信政策 项目开发周期 　重点介入