房地产定价方法与价格表的制作课件.ppt

水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100 操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 方法一：直接取系数 水平系数 方法二：各因素的价格差幅×分值 （推荐） 评价：系数取值和调整繁锁 四大水平因素重要性 景观 户型 朝向 噪声 普通住宅 一般公寓 高档住宅 一般情况下，极差以不大于均价的20%为适宜 南 北 东 西 +1.5 -2.5 +2.5 +2.5 +1.0 -2 0 -1.5 可上下浮动1% 广东节能标准——窗墙比 东西≤0.3 北向≤ 0.45 南向≤ 0.5 假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向 水平系数各因素差幅取值参考 层差 楼体 低层内庭 中 层 高层外庭 远景 园景 15F 20F 内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬 Ⅰ园景:高-中-低 高 中 低 越过遮挡 海景面充分 中 高 低 50 50 50 50 50 50 50 80 80 80 80 80 80 150 80 80 120 80 80 80 50 50 50 100 0 Ⅱ远景：中-高-低 房地产定价方法与价格表的制作 定 价 定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。 定价是一种“艺术”，是需求和供给的平衡，是竞争态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡 。 定价的原则 从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最佳方案。（计划性和可行性） 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要，主要表现在不同单位的价格差值关系上。 均价代表什么？ 从习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对其物业 质素的综合评价； 在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的 预期； 整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。 房地产市场核心均价确定流程 选择定价目标 客户意向 估计成本 市场 1 2 3 5 4 选择定价方法 选定最终价格 6 均价确定应遵循的原则：价格目标选定 定价目标 利润导向 数量导向 竞争导向 利润 投资回报率 销售速度 市场份额稳步增长 避开竞争 挑战、击败 领导市场 选择定价方法——参考因素 价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。 成本规定了某价格的最低底数 竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点 独特的产品特点是其价格的最高限度 低价格 高价格 在这个价格上不可能获利 在这个价格上不可能有需求 成本 竞争者的价格 和代用品价格 顾客评估独特的产品特点 通过在这3种考虑因素中的一个或几个来选定定价方法，以解决定价问题。然后，该定价方法有希望导致一个特定的价格。 选择定价方法——3C 3C——需求、成本、竞争 目标收益定价 认知价值定价 市场比较定价 成本加成定价 拍卖式定价 收益风险定价 定价常用方法——市场比较法 选定参照目标，权重很重要。 相同条件下，参照目标的权重关系如下： 高档盘：同档次同目标客户类型同楼盘所在区域； 中低档盘：同楼盘所在区域同档次同目标客户类型； 市场比较法 确定市场调查的范围和重点 对影响价格的各因素以及权重进行修正 对每个重点调差项目进行调差 交易情况修正 比较结果表——比准价格 综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价 1 2 3 4 6 5 确定市场调查的范围和重点 a.以项目为核心，半径3KM的范围是重  中之重。若范围内不够，可再扩大。 b.凡是竞争对手都应纳入视线范围。 c.重点调差项目应不少于3个。 d.二手楼价格也应适当考虑。 对影响价格的各因素以及权重进行修正 a.不同类型物业的价格，影响因  素不同（可以总结） b.不同阶段、同一类型物业的各 个价格影响因素权重不同， 对每个重点调差项目进行调差 a.最好是有经验的销售人员，5人 左右一起打分 ，再综合，绝不 能一个人“搞掂”。 b.讨论时，调差楼盘的资料要确实，不确实的马上补，不能对付过。 c.小组打分专人记录，负责人要开放，鼓励大家谈经验，需要一个市场感觉好的人归纳。 交易情况修 正 a.以本盘预计发售的形象进度为基 础，对调差楼盘形象进度的工期 进行修正。为此，要了解调差盘 发售时的 形象进度。 b.以本盘的目标销售速度为基础， 对调差楼盘的不同销售速度进行 修正。为此，必须了解调差盘发 售的时间和销售率。