利息支出-天津注册税务师协会.PPTVIP

* * 土地增值税清算审核实务 张连明 中国注册税务师协会 理事 中国注册税务师协会税务师事务所和地方协会指导委员会 委员 天津市注册税务师协会 常务理事 天津市注册税务师协会业务援助委员会 副主任委员 移动热线办公热线电子邮箱：zhanglm@ 土地增值税纳税（清算）申报表 一、转让房地产收入总额 二、扣除项目金额合计 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 八、应缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、应补土地增值税税额 转让房地产收入总额的审核 一、销售发票的审核 二、销售合同的审核 三、销售台账的审核 审核要点：上述三项所载金额要一致。 一、取得土地使用权所支付的金额 二、房地产开发成本 三、房地产开发费用 四、与转让房地产有关的税金 五、财政部规定的加计扣除数 扣除项目金额的审核 1、支付的土地出让金 2、支付地价款金额 3、缴纳的有关税费，其中：契税 审核时，应当重点关注以下问题： 第一，是否取得合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 实际操作时，一般采用“占地面积法”分摊土地成本。 第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 扣除项目金额的审核 （一）取得土地使用权所支付的金额 扣除项目金额的审核 （二）房地产开发成本 1、土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费，包括以下内容：土地征用费；耕地占用税；劳动力安置费；安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。 审核时，重点关注以下问题： 第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有无合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。土地征用及拆迁补偿费属于土地成本，实际操作时，一般采用“占地面积法”进行分摊。 第三，有无将房地产开发费用记入土地征用费的情形； 第四，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。 扣除项目金额的审核 （二）房地产开发成本 2、前期工程费 前期工程费，包括：规划费用；设计费用；项目可行性研究费用；水文费用；地质费用；勘探费用；测绘费用；七通一平支出等。 审核时，重点关注以下问题： 第一，前期工程费是否真实发生，有无虚列的情形； 第二，有无将房地产开发费用记入前期工程费的情形； 第三，多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。 扣除项目金额的审核 （二）房地产开发成本 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 审核时，重点关注以下问题： 第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符； 第二，开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目； 第三，采用自营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况； 第四，建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具； 第五，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本，或者当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 扣除项目金额的审核 （二）房地产开发成本 4、基础设施费 基础设施费，包括：开发小区内道路支出；供水工程支出；供电工程支出；供气工程支出；排污工程支出；排洪工程支出；通讯工程支出；照明工程支出；环卫工程支出；绿化工程支出；其他设施工程发生的支出。 审核时，重点关注以下问题： 第一，基础设施费是否真实发生，有无虚列的情形； 第二，有无将房地产开发费用记入基础设施费的情形； 第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。 分摊方法一般有：占地面积法；建筑面积法；直接成本法；预算造价法。 扣除项目金额的审核 （二）房地产开发成本 5、公共配套设施费 公共配套设施费，一般包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 具体内容包括：物业管理用房费用；变电站费用；热力站费用；水厂费用；居委会用房费用；派出所用房费用；幼儿园、托儿所用房费用；学校用房费用