物业环境卫生维护的运作模式.doc

物业环境卫生维护的运作模式 物业的环境卫生维护是物业管理公司的重要工作内容之一，但根据物业的规模、业态、地理位置及人力资源供给等情况的差异，不同的物业管理公司会选择不同的运作模式来对其进行管理。一、由物业管理公司提供全套环境卫生维护服务这里的“全套环境卫生维护服务”是指物业的日常环境卫生维护、定期环境卫生维护及专项环境卫生维护。它要求物业管理公司具备以下条件：一是所管理的物业面积在50万平方米以上，物业环境卫生维护服务人员配置超过一百人；二是拥有较强的技术操作人员和特殊工种（工业清洗、外墙高空清洗），这部分人员的配置在十人以上；三是有各种清洁机器设备的充足配备；四是在物业管理公司内部就物业的环境卫生维护环节已经形成良好的营运管理机制；五是有绝对保障的环境卫生维护服务人员的人力资源供给。只有满足以上条件，物业管理公司才有可能完成诸如物业的前期初始环境卫生维护、物业的专项环境卫生维护等特殊性清洁保养工作。这种运作模式的好处是：可以按照物业管理公司自身的要求和意愿及整体工作计划来安排和调配各项环境卫生维护服务工作。但劣势则更明显：由于环境卫生维护人员的编制必须达到要求，导致企业自身的人力资源系统配置过于庞大，这就直接加大物业管理公司的管理难度（实际上是环境卫生维护服务人员的管理难度是比较大的），这种情况表现得尤为突出的是物业项目区域比较分散的大型物业管理公司；再者是无法转移企业的经营风险，因为物业专项环境卫生维护的风险是很大的，比如工伤风险、设备设施由于损坏引发的争议、维修及赔偿等，一旦发生此类事故，物业管理公司须自行承担相应责任。二、与专业的环境卫生维护服务公司共同提供物业的环境卫生维护服务但一般情况是物业管理公司由于种种原因，自身很难具备提供全套环境卫生维护服务的要求，而市场上已有专项服务的公司在承接相关项目的业务，如专业的环境卫生维护服务公司、绿化租摆公司、保安服务公司、电梯等设施设备维养公司，甚至有专业的客户服务代理机构等。服务专业化与市场化是社会发展的必然趋势，于是物业管理公司就将管理难度较大、技术要求较高、经营风险较大的部分物业服务项目分包出去，从而有利于自身的管理和发展。就物业的环境卫生维护服务而言，大多数物业管理公司是将其专项环境卫生维护的部分或全部委托给环境卫生维护服务公司，如物业的外墙清洗、物业的中央空调清洗、石材的翻新养护等。与专业的环境卫生维护服务公司共同提供物业的环境卫生维护服务好处在于：只保留基本的环境卫生维护队伍，有利于物业管理公司内部的人力资源调配，只配置简单且必备的几种环境卫生维护工具设备，减少企业资金的积压；将高风险的环境卫生维护服务项目外委给专业的环境卫生维护服务公司从而实现的风险的转移。三、由专业的环境卫生维护服务公司提供全套环境卫生维护服务随着社会的进步和物业管理行业的不断规范，许多物业管理公司已逐步转向单一的“管理”职能，具体的、烦琐的操作工作全部委托给专业的公司来做，从而实现企业自身轻装上阵，谋求更长足的发展。这实际上是当代市场经济行为中的“社会资源的优化组合”。现在许多物业管理公司更多地愿意将环境卫生维护、环境绿化、秩序维护、设备维养等工作市场化。就环境卫生维护服务而言，物业管理公司选择将日常环境卫生维护、定期环境卫生维护、专项环境卫生维护全部委托给专业的环境卫生维护服务公司，由他们提供该物业项目所需要的全套环境卫生维护服务。这里涉及到以下几个方面的问题：1、物业管理公司选择环境卫生维护服务公司的标准⑴ 经营时间长，积累有丰富的管理与实际运作经验；⑵ 必须有雄厚的经济实力，有承担经济责任的能力；⑶ 有先进、充足的机器设备和物料配置，并且能熟练、正确使用环境卫生维护药剂；⑷ 有高素质的管理人才和环境卫生维护队伍及要求有在职培训的管理人员；⑸ 环境卫生维护服务公司能执行ISO9000质量管理，最好能够取得ISO14000的认证；具备特种环境卫生维护服务的资格；⑹ 公司的管理人员、专业技术人员必须通过培训，外墙清洗及工业设备清洗人员必须取得相应《特种作业上岗证》，持证上岗；⑺ 员工必须有良好的职业道德和行为规范；着装整齐、统一；⑻ 不断引进先进的管理、设备、工具、药剂并注重安全培训教育；⑼ 能配合物业管理公司的工作安排；⑽ 遵纪守法，诚信经营；有良好的口碑。2、物业管理公司怎样监管环境卫生维护服务公司⑴ 物业管理公司对照双方签订的合同，对环境卫生维护服务公司配备的人员、机器设备、工具、物料的监管；⑵ 通过巡查，对环境卫生维护服务项目的效果进行监管；⑶ 环境卫生维护服务是繁琐而重复的工作，必须时常与物业管理公司沟通执行。故物业管理公司对清洁服务供应商的员工的监管也不可忽视。⑷ 物业管理公司分管环境卫生维护服务工作的管理人员必须对清洁机械、环境