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个人出售住房缴纳税费 一、增值税 1.自建自用住房销售免征增值税 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第十五項規定“个人销售自建自用住房免征增值税”，个人销售住房首先区分住房是自已建造的还是购买的。 自建即自己建造，自用其实没什么标准。住房是用来住的，在增值税范围住房是拿来用的，同时自已建造的住房拿来是给别人用的可不好认定。 2.转让购买的住房缴纳增值税 营改增之前个人出售住房交纳营业税，营业税改征增值税之后交纳增值税。《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第五条规定“个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税： （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额”。 一般情况下，缴纳的增值税=成交价/(1+5%)×5% 3.税收优惠 （1）《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市”。提醒关注，在营业税和增值税的税收政策里，个人是包括了个体工商户和其他个人，其他个人即指自然人。 个人销售住房是否购买已满2年，对增值税的缴纳是一个重要因素。 （2）普通住房与非普通住房的标准。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费中规定”为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％”。 我们常说的非普通住房即大于等于144㎡，容积率小于1或过户价高于当地市场指导价的住房，满足其中的任何一项都是非普通住宅，都不满足的情况下叫做普通住宅。 二、个人所得税 1.个人出售住房按财产转让所得征税一般规定 《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。 《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号》第六条应纳税所得额的计算第五项规定财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。第三条第三项规定财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十。 应纳税所得额=每次转让财产收入额-财产原值-合理费用 应纳个人所得税税款=应纳税所得额×20% 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”。 （1）房屋原值一般指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。注意这里不单指购置房屋的原支付的房价，而是包括购房时交纳的相关税费的。 营改前但原购买的住房缴纳的营业税可以扣除，营改增后购买住房支付的增值税则计入财产原值进行扣除。 （2）转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 这指的是转让过程中缴纳的税金，跟房屋原值中购置时交纳的相关税费