济南化纤厂路项目地块初步定位报告24p.docVIP

化纤厂路地块项目初步定位报告 一、本体分析 1、地块区位 地块位于济南中心城区东部，北接花园路，南邻规划路，西邻化纤厂路，东至大辛河； 地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，发展潜力较大； 2、地块交通条件 项目临近城市主干道—花园路，交通便利； 通往项目道路为化纤厂路，路况较差； 3、地块现状：地块平整方正，基本拆迁完毕； 4、地块周边环境 限制条件：地块所在的化纤厂路及周边环境形象较差，不利于项目形象的提升； 优势条件：地块周边一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源。 5、地块经济指标 地块属于高强度开发项目 地块性质 居住 项目规划建设用地面积（亩) 107.75亩 地上容积率（不大于） 2.45 地上建筑面积（㎡） 175995 总建筑面积（㎡） 223495 建筑密度（不大于） 18% 绿地率（不小于） 35% 备注 须配建一处用地面积不小于１．８公顷的３０班小学、１处建筑面积不小于１２００平方米的室内副食品市场）及中水等设施。规划建筑后退化纤厂路不小于１５米，后退大辛河防护绿线不小于３米 6、地块属性界定：城市成熟地段 全功能配套 纯住宅 品质楼盘 二、济南市场现状与后市预测 1、房地产政策环境 房地产政策严控基调短期内不会发生改变，消极政策环境还将持续 “要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。” ——胡锦涛在十七届六中全会上的讲话 2012年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位”。 2、目前济南总体市场情况 春节后，在刚需的带动下，各项目通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转好；但是，随着中央政府继续从紧的调控政策以及温家宝对于房价的评论，使得市场明显进入又一轮的观望之中。 限购、限贷环境下，市场供求矛盾突出，供过于求，成交压力大，成交率低； 因限购影响，市场购买结构调整，投资需求大幅度退出，刚需型住宅产品成为市场主角； 新开大盘及在售项目纷纷通过以价换量来抢占市场，价格呈现明显下降的态势。 4、2012年济南房地产市场预测 2012年 ，济南限购政策不会放松。结合全国各地市近期出台的一些政策发布后被叫停的情况来看，济南地方政府将会严格执行中央政府对房地产从紧的政策，不会出台任何有力措施刺激市场，尤其是限购政策，在2012年不会有所放松； 从春节后市场情况来看，市场在二三月份出现一轮小阳春，成交量开始攀升，但是成交价格大幅下降，各开发企业通过降价走量的方式回笼资金，在2012年剩余的时间内，不排除更多开发企业采用这种方式促进成交； 在此预测背景下，当前销量的下跌和售价的攀升乏力，甚至一定幅度的降价，都将在很长时间困扰济南市场，尤其是在温家宝总理对房价的发言后，客户观望的局面再现，销售压力增大。 三、区域市场分析 1、区域范围及规划布局 项目所在区域属于科技城片区，规划突出“双轴双心、四沿四区”的空间布局结构，区域交通体系逐渐完善，为项目带来有利因素；区域定义为商务居住混合功能区，对项目后期物业的发展产生积极影响。 规划范围东至二环东路，西至大辛河，北至胶济铁路，南至工业南路，规划城市建设用地面积845公顷。规划定位为集科技研发、商业商务、高新产业、生活居住为一体的现代化综合片区； 规划突出“双轴双心、四沿四区”的空间布局结构。“双轴”指花园东路发展轴，华信路发展轴。“双心”指在花园东路与华信路交叉口形成片区商业服务中心，在华阳路与华能路交叉口形成科技研发中心。“四沿”即沿二环东路、工业南路的商务设施带，沿大辛河、胶济铁路的城市绿化景观带。“四区”指辛甸居住区、祝甸居住区、葡萄园居住区和丁家庄居住区等四个居住区。 2、项目所在区域与周边区域关系 伴随城市空间拓展，项目辐射半径逐渐扩大 本案位于城市中心的东部，处于济南市区与高新区之间的发展地段； 随着城市规划的发展，市区与高新区逐步连成一体，该区域发展潜力大； 3、区域项目 1）周边项目概况 区域在售项目受到市场大行情不佳影响，大多项目市场表现平平 祥泰森林河湾、绿城百合花园为该区域市场认可度较高项目，祥泰森林河湾体量较少，已全部销售完毕，即将交房。绿城百合花园受到市场行情影响，销售业绩不理想。而保利海德公馆因价格与市场严重脱节，去化很不理想， 项目名称 项目进度 项目位置 项目规模（建筑面积） 建筑类型 房源 销售期 项目均价（元/㎡） 交房标准 备注 祥泰森林河湾 已售罄；2012.3交房 花园路与化纤厂路交汇处东南 7万平米（570套），容积率2.9 3栋高层住宅（1号楼25层2梯4户，2、3号楼18层，2梯3户）和3栋商业 87、89㎡两室；95、98㎡三室两厅一卫；11