财务会计项目8 核算投资性房地产和其他资产业务.ppt

②2016年9月15日—12月15日 借：投资性房地产——在建 14 000 000 投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房 20 000 000 ①2016年9月15日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——在建 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000 ③2016年12月15日，改扩建工程完工 借：投资性房地产——厂房 15 500 000 贷：投资性房地产——在建 15 500 000 甲企业的账务处理如下： 任务3 投资性房地产的后续计量 投资性房地产租赁合同到期，企业对其进行改扩建或装修等，但工程完工后不再用于出租而是转为自用的，应当将投资性房地产的账面价值转入“在建工程”，并通过“在建工程”科目归集改扩建或装修工程的资本化支出，待工程完工后，由“在建工程”转入“固定资产”。 任务3 投资性房地产的后续计量 （二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的不满足资本化条件的后续支出，应当在发生时计入当期损益。会计处理为： 借:其他业务成本 贷:银行存款 任务四 核算投资性房地产转换业务 任务4 投资性房地产的转换 （一）房地产的转换形式 一、投资性房地产转换的基本知识 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态或从出租状态改为自用或待售状态。 投资性房地产的转换主要有将投资性房地产转换为非投资性房地产和将非投资性房地产转换为投资性房地产两种转换形式，具体包括四种情况。 任务4 投资性房地产的转换 四种情况 作为存货的房地产转换为投资性房地产。即房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租。 （1） 自用房地产转换为投资性房地产。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租。 （2） 投资性房地产转换为自用房地产。即企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理。 （3） 投资性房地产转换为存货。即房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售。 （4） （二）投资性房地产转换日的确定 任务4 投资性房地产的转换 非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有的达到可出租状态的建筑物以备经营性出租、持有意图短期内不再发生变化的，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。投资性房地产转换为非投资性房地产的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期或房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 转换日是指房地产的用途发生改变、状态发生相应改变的日期。 二、房地产转换的会计处理 任务4 投资性房地产的转换 （一）成本模式下的转换 成本模式下，由于企业的固定资产、无形资产、存货、投资性房地产均采用以实际成本为基础核算，计量基础一致，所以成本模式下的转换会计处理比较简单，仅是对房地产的重新分类，相应科目按账面价值结转即可。 任务4 投资性房地产的转换 1.作为存货的房地产转换为投资性房地产 企业将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值， 借：投资性房地产 存货跌价准备(原已计提跌价准备的） 贷：开发产品或开发成本（按其账面余额） 房地产开发企业的“开发成本”科目类似于一般企业的“生产成本”科目，“开发产品”科目类似于“库存商品”科目。如果在完工时已经将开发成本转到了开发产品，那么直接贷记“开发产品”科目，如果没有结转，则直接贷记“开发成本”科目。 甲企业的账务处理如下： 甲企业是从事房地产开发业务的企业，2016年5月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2016年7月15日。2016年7月15日，该写字楼的