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PAGE PAGE 1 房地产企业资产运作分析 　　【摘要】随着房地产经济的快速发展和持续不断的宏观调控，房地产企业面临着资金回笼缓慢、信贷紧缩、成本上升等方面的压力，也增加了房地产市场的风险。房地产资产运作最重要的目的是防范和化解资本风险，充分发挥房地产资产的价值。本文主要从房地产资产运作的目标出发，分析其资产运作的特点，对当前资产运作中的创新手段进行简要阐述，以期对房地产企业的经营发展提供借鉴。 　　【关键词】资产运作；房地产；创新 　　一、房地产资产运作的内涵和目标分析 　　房地产的资产运作指的是提高企业房地产资产的周转率、利用率、收益率，优化企业各种现有资源的配置，通过市场销售、资产买卖、股权转让、招商运营等途径实现资产效益，为企业的发展争取良好的现金流和投资发展空间，促进企业经济效益的最大化，增强企业的核心竞争能力。 　　未来决定中国房地产命运的，已不只是生产能力、营销能力、管理能力等传统能力。在市场竞争日益激烈的情况下，资源管理能力能否跟上房地产企业迅速扩张的步伐，将成为其能否做大做强的主要因素，而资源的管理能力又主要体现在资产运作能力和运作效率上。因此，资产运作应该成为房地产企业生存和发展的重要战略工具之一。房地产企业的资产运作的重点环节及其目标有以下几点： 　　资产运营上，要转向快周转模式，进一步提高运营效率，适度降低土地储备存续率，加快资金周转速度，提高资产质量和资金利用效率。 　　资产拓展上，要土地市场公开竞拍、收购兼并等方式并重，通过区域深耕与精品立市发挥规模效益，强化产品创新与开发能力，提升企业品牌，扩大竞争优势。 　　资产结构上，要合理配置住宅开发、商业地产等资产类型，要通过技术创新与人才引进，提升统筹运作的能力，为企业提供抵御周期性波动的资产和资源。 　　资产创新上，要通过打通资本市场、资产盘活、项目套现、融资创新等模式，实现资源共享与错位竞争，增强资产变现能力，增强企业抗风险能力。 　　二、房地产资产运作的特征及面临的问题 　　（一）资金量大 　　房地产业是资本密集型的行业，由于土地的有限性，土地成本也越来越高，招、拍、挂等形成的价格竞争，导致房地产投资的价格增加。再者，房屋的建筑安装都需要大量的施工人员、技术人员和机械设备，劳动力成本的不断攀升，也使房地产企业的项目成本较高。对资产运作而言，不论是买进卖出还是自行开发建设，都需要动辄数亿、数十亿甚者上百亿的资金量。 　　（二）周转期长 　　在市场经济中，房地产业受到市场经济的制约，其土地开发、市场研究和建筑施工等活动，都应该遵循市场经济的规律和方法。房地产资金的投入，需要在市场中经历一次完整的流通过程才能完成。一般而言，房地产业从策划设计、建造完工、销售交房，周期至少需要3至5年的时间。资产运作效率是衡量企业盈利能力的重要标准。 　　（三）涉及面广 　　房地产业是与地方政府联系最广泛的行业之一，其生产过程是开放式的，政府的管理是全过程参与的。房地产业受政府和消费者的关注度很高，对宏观经济和微观经济的影响力大，来自方方面面的制约因素自然就多，这也是房地产经常被推到宏观调控风口浪尖上的重要原因。房地产企业资产运作是一个时间长、变化多、复杂程度高的综合性经济活动，本质上是一次社会资源的整合与集成。 　　（四）风险收益并存 　　房地产市场非常特殊和复杂，存在着很多不确定性因素，投资过程中可能面临市场风险、财务风险、流动性和变现性风险、经营风险、社会风险等，资产运作同样存在这些风险。但由于房地产存在土地升值快、抗通胀能力强、投资回报率高的特性，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业，又使得投资行为甚至投机行为盛行。 　　三、房地产资产运作方式及创新研究 　　（一）合作开发 　　房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发。政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目。特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险。联合拿地、合作开发、取长补短、形成合力，越来越多的房地产企业尝试着与行业内企业或行业外的战略投资者、财务投资者进行合作，以拓展生存空间。 　　（二）项目转让 　　房地产开发项目转让，是指我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的具备一定条件的建设工程转让，其实质是仍是土地使用权的转让。在实践操作中，投资者为减少繁琐的审批环节和交易过程中的税负成本，往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让。但如果拟转让