房地产需求调控效应分析与完善建议.docVIP

PAGE PAGE 1 房地产需求调控效应分析与完善建议 　　一、本轮房地产调控采取的主要需求调控措施 　　2010年以来，围绕抑制房价过快上涨、实现房价合理回归的目标，房地产调控在供需双向调节的基础上，主要采取了以抑制住房投资投机行为为核心的需求调控措施。具体来说，这些需求调控政策包括以下几种。 　　（一）住房限购政策 　　在部分城市实施住房限购政策，是本轮房地产调控需求管理的核心措施。在坚持限购政策不动摇的基础上，实施力度逐步升级。2010年4月“国十条”要求，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施实施限购；2010年9月，有关部门落实“国十条”实施细则指出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要限购；2011年1月，“国八条”要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施；2011年7月，国务院常务会议提出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施；2011年8月，住建部提出二、三线城市限购标准，符合5项标准条件较多的（即2项以上）城市，建议列入新增限购城市名单。在实施住房限购政策的过程中，部分地方曾出台放松或变相放松限购的实施细则，但无一例外都被叫停，体现了中央政府坚持房地产调控不动摇的决心。 　　（二）差异化的信贷政策 　　本轮房地产调控运用差别化住房信贷政策打击投资投机需求，并根据政策执行情况及时进行了调整补漏。“补漏”表现为明确二套房的认定标准，“调整”表现为二套房贷款首付比例不断提高。2010年1月，“国十一条”提出二套房贷款首付不低于40%；2010年4月，“国十条”进一步将二套房贷款首付提高到50%；到了2011年1月，“国八条”要求二套房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍，各地可根据实际情况上调。 　　（三）税收政策 　　一是个人转让住房营业税政策再次调整。2009年，个人住房转让营业税减免年限已从2年提高到5年。2011年1月，又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额。逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求，有利于遏制投资投机需求。二是开展房地产税试点。2011年1月，上海、重庆分别出台房产税试点办法，与“国八条”形成“8+2”政策格局，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，并产生叠加效应。从上海和重庆的试点情况来看，两个城市制定的方案不完全相同，各有特点。2012年，在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点。 　　二、本轮需求调控政策的主要效果及深层次影响 　　通过以限购和限贷为主的房地产需求调控，房地产市场中投资投机行为得到有效遏制，“住宅去投资化”成为共识，刚性需求和改善性需求逐步成为市场主体，住房价格变化趋势由过快上涨转变为逐步趋于稳定。综合来看，需求调控为实现房地产调控目标发挥了有效作用。更进一步分析，需求调控还对房地产供需结构、投资流向区域和投资方式形式都产生了深远影响。 　　（一）需求调控对房地产供需结构的影响 　　1.从需求看，住宅投资投机需求被挤出，部分投资需求转向商业地产，取代住宅成为投资新热点。限购和限贷政策是本轮投资性需求被挤出的主要原因，其中，限购导致投资投机者没有资格购买住房，限贷政策降低了投资购房的杠杆作用，两者结合较好地实现了“住宅去投资化”的目标。从市场反应看，需求调控政策的效果体现在：一是住房首次置业占比提高；二是用于满足自住需求的中小户型住宅热销；三是部分房地产投资需求转向商业地产。由于商业地产需求增加和新增供给相对不足，多个大城市的写字楼和商铺等商业地产出现租金上涨和空置率下降的局面。 　　2.从供应看，需求变化引导供应结构发生相应变化，房地产开发从住宅部分转向包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产。一是住宅投资占比下降，商业地产投资增速加快。2012年1-11月，住宅投资占房地产开发投资的比重为68.9%，占房地产开发投资的比例从之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反应供应指标的房屋施工面积、新开工面积上，办公楼和商业营业用房增速均大大高于住宅（见表1）。 　　3.商业地产不断升温带来局部过热风险。据不完全统计，目前成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右；沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个；天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积总和达245万平方米；昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。由于商业地产对专业性和运营能力要求比住宅更高，对于计划进入商业地产的投资者来说，要有一定的资本沉淀和后续经营管理能力。况且商业房地产项目需要3～5年培育期，资金压力和经营风险都比住宅大，因此针对商业地产的投资热一旦形成泡沫，将比住宅