房地产资产价格与银行信贷关系分析.docVIP

PAGE PAGE 1 房地产资产价格与银行信贷关系分析 　　从我国房地产市场的现状来看，房地产业的发展离不开银行信贷的支持，房地产业的繁荣与银行信贷息息相关。本文用指标法研究我国房地产作为资产其价格现状，对价格合理性进行简单判定，然后从房地产价格与银行信贷关系角度分析银行信贷对房地产价格的影响。 　　一、引言 　　2007年，美国房地产市场泡沫破裂、房价暴跌以及信用链条断裂引发的次贷危机使美国房地产体系以及金融体系遭受重创，在此次危机中，许多经济学者经泡沫的形成和破灭归咎于美国宽松的信贷政策。 　　20世纪90年代之后，我国房地产市场在信贷支持下获得空前发展。但是随着房地产市场的繁荣，房价问题逐步显现，1991年到2008年房价的年均增幅为10.54%，尤其是2004年、2005年、2007年，年平均增幅超过21.3%。如此高速的房价增幅以及超出居民正常消费水平的住房价格，引发社会担忧，是否会出现房价暴跌而导致的银行业金融危机？银行信贷在这些年房地产市场的发展中到底扮演什么角色？ 　　二、影响房地产资产价格主要因素判定 　　从2003年之后，我国房地产价格不断上涨，超出普通居民购买力水平，社会房价压力普遍增大，由于投资、投机需求的旺盛，社会甚至出现“声讨”房价的现象。如图1，所示，我国房地产景气指数显示，2003年到2011之间，国房景气指数基本保持超过100，甚至达到110左右；而商品房平均销售价格指数在10年间保持大幅上涨趋势（2008年除外），尤其是2009年～2010年期间，房价的上涨严重影响了社会经济、银行等的安全性和稳定性。 　　房地产作为一种商品具有其特殊性，并且在我国还表现出供给和需求“双刚性”特征，这也就赋予了我国房地产价格上涨的巨大空间和潜力，也是促使我国房价上涨的最主要因素。 　　首先，从供给的角度而言，保障性住房和商品房住房供给都存在由土地供给刚性引发的供给刚性。我国房地产市场供给最主要决定主体是政府以及进行市场化运作的房地产企业，政府主要解决中低收入水平居民的住房需求问题；而房地产企业则主要满足社会一般性商品住房需求。从现状来看，由政府为中低收入家庭提供的保障性住房供给难以满足社会需求；同样，由于土地稀缺，房地产企业所提供的商品性住房短时间也难以满足市场需求（包括改善型需求和由于高房价抑制的真实需求），房地产供给市场有较强刚性。 　　其次，从需求的角度而言，我国住房需求主要是实际居住需求、改善型需求、高房价抑制性需求以及投资和投机需求。第一，“人口红利期”对房地产需求的刺激，我国第三次人口出生高峰出现在1981年～1990年，十年期间人口出生率均在20%以上。随着“80后”在当前以及未来几年内都处于结婚生子阶段，并且按照人口年龄结构进行推断，我国的“人口红利期”可能会持续到2020年左右，城市化、人口结构等因素保持的红利需求将会延续；第二，高房价抑制性需求是目前包含在改善型需求和自住型需求之内的尚未释放的需求力量，虽然由于价格原因这部分刚性需求转变为弹性需求，但是由于需求动力的存在，可以理解为当期无法实现的需求，而在下期阶段中会得以释放。 　　三、房地产资产价格指标判定及与银行信贷关系分析 　　第一，房地产资产价格指标判定。 　　本文主要选取有代表性的房价收入比、HAI指数、房地产贷款额/金融机构贷款总额等指标来衡量房地产市场发展现状以及是否出现房价过高等现象。 　　首先，房价收入比。按照国际通用的计算方法，房价收入比是自有住房市场价值的中位数与所有家庭年收入中位数之比，而考虑我国现实数据统计问题，将其修正为平均数之比。遵照世界银行的标准，发展中国家合理房价收入比应该保持在3～6之间。2011年全国总体房价收入比为7.4，较上年有所降低；上海易居房地产研究院发布“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，2011年深圳以房价收入比15.6，位居35个城市的首位。我国PIR指标已经远远超出合理水平，房价问题成为经济合理发展的制约因素。 　　其次，住房可支付指数。HAI指标是衡量居民住房价格支付能力的重要指标，该指标以100为临界值，若是HAI大于100说明该家庭有可支付能力；反之，则支付能力不足。2003年以后，HAI指数逐年下降，2003年HAI为125，而2008年只有82，且北京、上海以及南京等城市HAI指数只有40左右，我国城镇居民住房支付能力明显不足。 　　最后，房地产贷款额/金融机构贷款总额。房地产贷款额包括房地产开发贷款额和个人住房抵押贷款额，比重越大说明信贷倾向越大，对房地产支持程度越高，也说明产生房地产金融风险的基础条件越好。央行2012年三季度金融机构贷款投向统计报告以及2012年第三季度货币政策执行报告透露，2012年9月末，全部金融机构本外币贷款余额为65.5万亿元，主