第七章-物业管理内容和政策.docxVIP

第七章 物业管理内容与政策 一、物业与物业管理基本概念 （一）物业的含义 从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢多层或高层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。配套的设施设备和相关场地，是指为实现建筑物使用功能、与建筑物相配套或为使用者服务的室内外各类设施、设备和与之相邻的场地、庭院、道路等。 (二)物业管理的含义 国务院《物业管理条例》第二条指出：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 物业管理的定义表明：①物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的；②物业管理活动的依据是物业服务合同；③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 业主，是指房屋的所有权人。业主可以是个人、集体、国家。业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理活动的企业。 (三)物业管理的目的 物业管理的目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度、创建和谐社会。 物业管理行业的发展，对于顺利实现我国第三步战略目标，全面建设小康社会具有积极的促进作用：①规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量，改善城市面貌；②规范发展物业管理有利于增加就业，扩大居民消费；③规范发展物业管理有利于维护社区稳定，推动精神文明建设；④规范发展物业管理有利于促进财富增值，培育民主意识。 二、物业管理的性质 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。 1．社会化 物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。 2．专业化 物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。随着经济的发展和科技的进步，建设领域不断涌现新技术、新产品，物业的智能化程度越来越高，只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业服务企业，才有能力提供相应的物业管理服务。因此，物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。 3．市场化 市场化是物业管理的最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，提供的商品是劳务服务，提供的方式是委托。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。 三、物业管理的基本内容 物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 (一)常规性的公共服务 这是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和良好的环境。公共性服务管理工作是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求在物业服务合同中应有明确规定。因此，物业服务企业就有义务按时按质提供这类服务；住用人在享受这些服务时也不需要事先再提出或作出某种约定。 公共服务主要有以下7项：①房屋共用部位的维护与管理。②房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。③环境卫生、绿化管理服务。④物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。⑤物业装饰装修管理服务。包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作。⑥维修资金的代管服务。这是指物业服务企业接受业主委员会或物业产权人委托，对代管的房屋共用部位共用设施设备维修资金的管理工作。⑦物业档案资料的管理。 (二)针对性的专项服务 针对性的专项服务是指物业服务企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业服务企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住用人提供工作、生活的方