成都房地产市场形势展望报告.pptx

2012年成都房地产市场形势 -年度展望报告-;二、影响成都房地产走向的政策研判;;住宅市场—冷暖参半 暖冬收官;2012年成都办公物业新增供应量407万㎡，成交量213万㎡，整体供销比为1.9，市场供大于求态势加剧，后期存量充足，去化周期约3年；2012年主城区办公物业成交均价10207元/平方米。成都写字楼市场新增供应量与存量较大，供需市场明显加剧，销售压力不减。 新增供应量明显超过写字楼的40年产权公寓物业，在可售量大幅增加背景下，2012年却出现销量大幅下降、价格小幅下滑的情况，市场接受度明显降低。;商业市场——成交大幅回落 供需矛盾凸显;土地成交量情况——2012年成都土地交易量大幅攀升，土地交易市场回暖特征显著;土地成交情况——商住用地仍是成都市场主流开发产品;土地成交价格——2012年主城区价格明显上涨，环比上涨41%;不同类型土地成交价格分析;从2006-2012年主城区不同类型土地存量情况可以看出，目前主城区土地存量已高达10472亩，其中商业用地和商住用地分别为占比38%、62%。 从2006-2012年主城区不同类型土地存量可开发面积情况来看，目前主城区存量土地可开发量达2845万平米，其中商住用地和商业用地可开发量分别为1867万平米和978万平米，分别占总量的66%和34%。 ;存量土地可开发面积——高新区土地开发量仍最大，占总量49%;;货币政策——信贷继续回升 宽松态势明显 2013年，中国货币政策将由偏紧向“适度”回归。2012年二次下调存率、一次下调存贷款利率，资金需求压力相对缓解，预期2013年金融货币政策宽松态势明确，中长期贷款增速明显。货币政策实质松动，包括持续降息与信贷显著增长，已大大缓解开发商资金链压力，刺激住宅成交量持续回升。 房产政策——企稳为主 微调频现 2012年上半年，为稳固调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控，对自住性合理需求的政策支持，投机投资性购房抑制。地方政府纷纷积极救市，“楼市微调政策”层出不穷，频繁地试探中央的调控底线。对此中央政府也表现出适度容许和坚决取缔的两极分化态度。 十八大强调房地产调控仍将持续，限购红线仍难以触碰。十八大提出加强保障性??房建设和管理、抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出，由此表明房产调控仍将持续。;;城市规划——成都市新规划对《世界生态田园城市规划建设导则》进行深化完善，充实环境生态化和景观田园化方面的内容;《成都市文化产业发展“十二五”规划》今天发布，到2015年，成都市文化产业增加值将超过700亿元，成为国民经济支柱性产业。《规划》的实施将助推成都经济结构调整，为成都奋力打造西部经济核心增长极进一步提供文化支撑，并最终惠及广大城乡居民。 成都将重点发展传媒、文博旅游、创意设计、演艺娱乐、文学与艺术品原创、动漫游戏、出版发行七大行业。其中，加大演艺娱乐基础设施建设，到2015年，新建3-5个大型综合性剧院，增加座席数20000个，演艺娱乐业综合实力居全国同等城市前列，打造中西部演艺娱乐中心。 ;城北改造：规划总面积195平方公里，涉及金牛区、成华区、新都区。 改造范围：约104平方公里。 规划区域为：东起新成华大道，西至西大街-金牛大道（老成灌路），南抵一环路（局部至府河），北至绕城高速金牛、成华北边界。 工程项目：约360个，总投资约3300亿元，其中今年拟启动的项目约200个，总投资超过1500亿元。;城市建设——2020年规划目标共10条线路，总长401.5km ；2012年～2017年建设1、3、4、5、6、7、9、10号线;;十八大强调房地产调控仍将持续，限购红线仍难以触碰，十八大后的房地产市场调控政策导向“有保有压”即“微调与收紧”并存，企稳为主，强硬行政手段和政策或将弱化。如房价出现反弹，将出台新的楼市调控政策，但政策方向将更趋向于增加市场供应，比如增加住宅用地供应，保障房和商品住宅供应等。 “稳中求进”是2013年经济发展的主基调，预计2013年货币政策与财政政策依然是稳健、积极，宽松态势明显，金融信贷环境稳中有升，存在降息的可能。而从加强房地产市场调控的“加强”两字来看，说明2013年调控政策的微调与放松的空间很大。 由此可见，2013年房地产市场调控不会放松，但总体上稳中偏松，调控政策有望进一步微调和松绑，房地产市场宏观环境向好。 ;2012年第三季度成都主城区土地市场表现活跃，但目前年度供地计划的完成仍面临较大压力，因此预期在第四季度还将有新一批性价比较高的优质地块陆续入市。尽管近期各大房企纷纷表现出积极的拿地态度，但实际上多是在合理地价的前提下适度补充其土地储备，因而若以此判断楼市全面回暖显然为时尚早。 预计?2013年年初会延续今年土地热，春节之后会出现阶段性