房地产开发实务报告.docxVIP

目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一.项目概况 2 （一）.项目的地理位置： 2 （二）.项目的环境现状： 2 二．项目的开发背景 2 三．项目的开发方案 3 （一）．项目定位： 3 1．市场定位： 3 2．消费群体定位 3 3．价格定位： 3 4．ＳＷＯＴ分析 3 （二）．实施方案 4 （三）．项目开发周期安排 4 （四）.项目投资估算与投资 5 1. 分项投资估算表 5 2.总投资估算表 7 3.投资使用计划与资金筹措表 7 4.销售收入及税金估算表 8 5.利润表 9 6.资本金现金流量表 9 7.全部投资现金流量表 10 五.财务评价报告分析 12 一.项目概况 （一）.项目的地理位置： 项目位于西部新城核心居住区(CLD)的腊山片区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路。 （二）.项目的环境现状： 项目规划建设用地面积约12.13公顷，地上容积率不大于2.6，规划建设高层住宅，并配建菜市场、物业管理、居委会、商业、18班幼托等配套设施。 二．项目的开发背景 　1．随着西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置的开拔建设，济南西部CBD和城市文化中心的雏形即将呈现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。 2．项目位于西部新城核心居住区（CLD）的腊山片区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路，南至克朗山南路，距高铁西客站3分钟车程。乘坐61路公交车，到党杨路刘长山路站下车即是。济南轻轨1号线站点“王府庄”距国际花都仅200米，交通便利。 3．随着大型片区的开发建设以及交通设施的完善，使济南的住房有了必要的现实需求与潜在需求。 三．项目的开发方案 （一）．项目定位： 1．市场定位： *8是继新里卢浮宫馆之后，绿地集团入主济南的第二个住宅项目。50-140平米丰富的户型选择，主力户型以85平米全明两居和110平米通透三居为主，是成长菁英的置业首选。 2．消费群体定位 将消费群体定位为项目周围的中高端，经济收入较为稳定，有一定的住房需求且具有一定的购买能力的消费群体。 3．价格定位 价格定位于周围的价格相差不大，一般定在６０００左右。 4．ＳＷＯＴ分析 项目位于西部新城核心居住区（CLD）的腊山片，交通便利，配套设施完善。　　　　　　　Ｓ 距离市区相对较晚，交通配套设施有待进一步完善。 Ｗ 随着西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置的开拔建设，济南西部CBD和城市文化中心的雏形即将呈现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。　Ｏ 未来未来周边项目的上市，使竞争会不断加剧，项目体量较大，销售周期长，增加了风险。时长具有不确定的波动性。 Ｔ （二）．实施方案 建设规划 项目名称 *8项目 规划建设用地面积 12.13公顷 建筑面积 1600000平方米 绿化率 41 容积率 2.60 装修状况 毛胚 产权年限 ７０年 停车位 １：１ 供水 市政供水 （三）．项目开发周期安排 开发经营周期大约为四年，其中建设周期大约为三年。 项目横道图 （四）.项目投资估算与投资 1. 分项投资估算表 分项项目投资估算表 序号 项目名称 计算基础（万平方米） 计算标准（元/平方米） 金额（万元） 备注 　 开发成本 　 　 　 　 1 土地费用 　 　 66692.25 　 1.1 土地出让金 12.31 　 64750 350万/亩，共185亩 1.2 契税 　 　 1942.5 　 2 前期工程费 12 60 720 　 2.1 规划设计费 12 45 540 　 2.2 地质勘探费 12 9 108 　 2.3 三通一平费 12 2 24 　 2.4 项目可行性研究 12 4 48 　 3 基础设施建设费 9 160 1440 　 3.1 供电工程 9 40 360 　 3.2 供气工程 9 30 270 　 3.3 供水工程 9 60 540 　 3.4 其它市政设施建设 9 30 270 　 4 建筑安装工程费 9.2 　 29472 　 4.1 地上建安费 8 　 24000 　 4.1.1 安装工程费 8 1800 14400 　 4.1.2 装饰工程费 8 400 3200 　 4.1.3 土建工程费 8 80 6400 　 4.2 地下建安费 1.2 　 5472 　 4.2.1 安装工程费 1.2 1500 3000 　 4.2.2 装饰工程费 1.2 1200 2400 　 4.2.3 土建工程费 1.2 600 720 　 5 公共配套设施费 0.74