房地产可行性报告样本.docVIP

PAGE 9 项目总论 项目名称 硚口区古田二路北特一号房地产开发项目。 实施单位 武汉长青资产经营有限公司。 建设目标 本项目将建设一个大型商业、住宅一体化的楼盘。 建设地点 硚口区古田二路北特一号。 建设内容 建设三栋住宅、一栋商业楼盘，预计建设30层。 房屋兴建总面积63000平方米，占地面积13214.19平方米（19.82亩）。 投资估算及资金筹措 项目投资为12579.1万元，其中：建设投资7952.9万元、流动资金4545.4万元，建设期利息80.8万元。筹措方案为：企业自筹资金10579.1万元，银行贷款2000万元。 项目建成后可提升企业产品的市场竞争力 现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就武汉市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。 房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。 项目存在问题 １、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建筑成本越大。 ????? ２、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加，房地产商在产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下，不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购，导致销售明显放缓。 ????? ３、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。自去年以来，央行进行了五次加息，１０次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于3成，其余7成按银行按揭贷款，分１０年、20年和30年归完。房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，８０％是购房者停止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转而观察市场的变化。 建设条件与厂址选择 项目区地理位 项目位于武汉市硚口区古田二路北特一号。此地点为古田商圈所在地，该地区聚集了众多学校、超市以及建材市场，其中较出名的有：武汉市第四中学、湖北省警官学校，沃尔玛、麦德龙，以及汉西建材市场。此处为经济开发区，经济正在逐步发展，人口的密集度也在不断提高。人们对住房的需求也是日益增长。因此在该地区开发房地产是很有市场的。 项目区交通设施 该地区交通便利，人们出行方便。道路宽阔，也有利于运送建材的卡车进入。能够到达的公交线路也很多。经过 古田二路的线路: 806路 558路 512路 303路 222路 741路 737路 621路 560路 550路 548路 546路 531路 508路 505路 2路 地铁一号线。 社会经济条件 该地区处于经济开发区，经济发展潜力大。为我们房屋的出售提供了很好的条件。 .营销方案 3.5.1对租售市场的预测 3.5.2项目经营方案 ①方案A 写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。 ②方案B（略） 3.5.3市场推广构想 ①营销方式 ②营销费用预测 3.5.4销售计划 ①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表； ②销售计划实现的可行性分析。 第10章 投资估算与资金筹措 10.1 项目总投资估算 10.1.1 建设投资估算 建筑工程费估算 通过公开招标的方式与承建商达成协议，承建方在第三年收取三分之一的工程费用4000万，待竣工验收后再将余款8000万给付。 工程建设其他费用估算 1000万 （4）预备费估算 新增预备费按工程及房屋款的10％估算，为1200万元。 （5）无形资产估算 无形资产主要使用原有土地,原购置费为5000万元,无新增无形资产。 （6）建设期利息 技术改造建设期为1年，借款利率为7.8%,有效利率为8.08%，采用年中法计算，新增建设投资的贷款10000万，建设期利息为80.8万元。 10.1.2 流动资金估算 流动资金采用分项详细估算法。技改后新增流动