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个体投资者心理对中国房产泡沫形成的影响 摘要：本文以行为金融学理论为基础，着重阐 述了个体投资者判断决策过程中的认知偏差、心理偏 差及羊群效应所导致的不理性投资行为，进而分析了 我国房产泡沫形成的原因，并针对不理性投资行为提 出了两点规范建议，以此促进我国房地产市场的健康 发展。 关键词：行为金融学；房产泡沫；投资者心理； “经济人”有限理性 自从1998年我国推行住房分配改革后，我国的房 地产价格就呈现出不断攀升的态势。在这近20年的发 展中，房地产的价格飙升，至少上涨了十多倍。虽然 08年全球经济受到金融危机的重创，但房地产行业率 先走出低迷，带动上下游行业快速发展，价格再次一 路飙升，达到高点。目前一线城市的房价已严重影响 民生，拥有一套房子已称为很多人一辈子的梦想。近 年来，中央及地方政府纷纷出台相关调控政策，但效 果微乎其微。虽然最近房地产行业进入调整期，房价 有下降的趋势，但仍房地产泡沫仍然存在，这也成为 大多数学者研究的焦点之一。本文从心理学的角度来 分析，投资者心理如何对中国房产泡沫的形成产生影 响，并针对分析结果提出相应的对策建议。 一、针对房产泡沫形成的个体投资者心理分析 传统金融学理论是以有效市场假说和理性预期理 论为基础，有着“理性经济人”的基本假设。用该理 论解释房地产泡沫成因较多从宏观的经济环境或国家 政策制度的角度着手。但在现实生活中，信息对每个 人来说并非是完全的，人对未来的预期也充满不确定 性，市场并非总是有效，人也不可能对所有的经济问 题都保持充分的理性。因此非理性的金融泡沫会经常 出现。事实上，用传统金融学理论来解释房地产领域 出现的许多非理性现象往往是行不通的。而行为金融 学为“理性经济人”的有限性提供了一个崭新的研究 视角。近年来实验研究也表明，人类存在各种认知偏 差，人类的非理性交易行为容易使资产价格产生泡沫。 当个体投资者的判断与决策出现系统性的偏离，高估 房地产价格，并形成正反馈强化机制时，就可能形成 房地产泡沫。个体投资者的有限注意下的信息层叠导 致个人的羊群行为，在一定条件下也是演化为房地产 泡沫的温床。因此，我们应该从个体投资者的决策心 理出发，重新审视房地产市场个体投资者的心理因素 对房地产市场的影响，探究房地产泡沫化趋势形成的 原因。 1＞认知过程的偏差 启发式偏差 启发法是一种思考上的捷径，它是指人们凭借过 去的经验和启发作出判断决策。当人们负载的信息过 多无法加工或者缺乏作出决策所需的可靠的知识或信 息时，人们更容易使用启发法判断。但是这种方法从 经验中得出决策依据，又可能导致错误的推理结论。 错误的推理结果以心理偏差的形式表现出来，就是所 谓的启发式偏差。主要有三种：代表性启发偏差，可 得性启发偏差和锚定效应。 代表性启发偏差 人们在做决策时，往往会考虑到借鉴判断事件本 身或事件的同类事件以往的经验，但是这样可能产生 偏差，即代表性启发偏差。房地产市场的价格惯性就 是这种偏差的一种反映。例如，当一个地区的房地产 价格上涨时，个体投资者会根据以往房地产的涨价幅 度和销售情况作出判断，预计房价有继续上涨的趋势 从而采取买入的行为，这样有可能造成房地产供不应 求的局面，更多人加入炒房；反之，当房地产价格下 降，个体投资者会根据以往同类事件的经验，预测到 房价会继续下降而采取的抛售行为，造成房地产的供 过于求，房价继续下跌。这样价格惯性就会产生，房 地产泡沫加速生成。 （2） 可得性启发偏差 房价是关系到民生的重大问题。在现实生活中， 人们对房价的敏感程度是相当高的。当房价上涨时， 媒体的报道，投资机构和专家的分析资料都是人们容 易知觉且最先想到的经验和信息。人们以此作为判断 的依据，自然会导致判断上的偏差，进而投资行为也 带有一定的盲目性。这样就表现出一定的可得性启发 偏差。 （3） 锚定效应 在判断过程中，人们最初得到的信息会产生锚定 效应，从而制约对事件的估计。所谓锚定效应，就是 指当人们需要对某个事件做定量估测时，会将某些特 定的数据作为起始值，起始值想锚一样制约着估测值。 早期房价上涨时，人们不相信房地产价格会上升太多, 认为它最终会回到“锚”水平；下降时亦然。所以锚 定效应在通常情况下会维持市场价格的稳定。然而， 房地产市场出现了泡沫之后，房价长期不断上涨，人 们认为房价处于高位是很正常的事情，哪怕房价高于 居民的承受能力，他们也愿意购买。泡沫时期的锚定 效应助长了泡沫的持续发酵和扩大。 （4） 情感启发式偏差 人们在作出判断决策时，对刺激物的情绪反应常 常比认知评估来得既快又及时，这种即时的情绪反应 为决策者的行为选择提供了线索和依据，使决策者的 快速行动成为可能。但是人们的投资决策很容易受自 信经验、情感和立场的影响产生偏差。对于刚性需求 的人们来说，房