地产名词解释讲义资料.docVIP

1 房地产基础知识 一、房地产： 房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。 房地产一级市场：又称土地一级市场，是国家垄断的市场。 房地产二级市场：是房地产开发市场，房地产开发公司将开发后的土地出售。 房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人将其转售。 房地产权利人：依法享有土地使用权，房屋所有权以及不可售公房使用权的公民，法人和其他组织。 开发商：以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。 住宅用地：指住宅建筑及其配套设施所占用的土地。 商品房：经批准用于市场出售而建造的房屋。 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房 设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3％，故又称为经济实用房。 　　 集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。　　 期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些有些积蓄又有小 房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 有限产权房：是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。 产权房：所谓产权房，是指产权人对房屋（指 建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。　　 使用权房：使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。　 生地：生地指未形成建设用地条件的土地 熟地：已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。 二、经济指标： 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 （基本公式：容积率=地上建筑面积/占地面积） 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 （基本公式：绿化率=居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率） 建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑 面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。 （基本公式：建筑面积=占地面积*容积率） 占地面积：指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积,计算一般按底层建筑面积。 （基本公式1：占地面积= 建筑面积/容积率 2：占地面积=建筑面积*土地面积） 得房率：是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。 （基本公式：套内建筑面积/每户建筑面积） 注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 销售面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积 建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大。 高容积率势必配合低密度出现,同等情况下应选择密度低的小区。 （基本公式1：建筑密度=建筑受层面积/规划用地面积 2：建筑密度=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%） 三、基本参数