以地下车库停车效率分析看成本优化.docVIP

从地下车库停车效率分析看成本优化 近期因工作关系，我有机会拓展思路对地下车库设计作了一番调研，同时也查阅了同行们的相关资料。结合股份公司正在如火如荼开展的成本优化活动，我越发觉得地下车库的经济性对项目的成本优化起着极其重要的作用，希望本文能起到一个抛砖引玉的作用。 地下车库作为建筑物的附属建筑，已成为建筑物必不可少的配套设施。地下车库造价较高，合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲，车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；而且车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府相关部门的规划要求。于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量多排车位，是每一个开发商所追求的目标。 根据目前龙湖地产各项目建设情况看，地下车库建造成本占项目总建造成本的20%~30%左右。一般地下一层现浇井字梁车库成本约1600元/平米，人防地下室约2200元/平米；地下两层车库造价每平米约2200元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平米约2500元。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。因此国内各家领军房企如万科、中海、龙湖等企业无不对住宅地下车库的经济性下大力气研究并优化，同时还规定了具体的控制指标--地下车库停车效率。 一、国内领军房企的地下车库停车效率指标 地下车库停车效率（地下总建筑面积除以总停车数，总建筑面积不包括自行车库面积且不包括因特殊条件或地域情况而设的设备房）是反映一个地下车库停车效率的最直观数据，也是判定一个项目地下车库设计是否最优化的一项最直观指标。影响地下车库停车效率的因素既有项目固有因素，如项目规模、人防面积等详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响；又有设计技术因素如直接受设计师设计经验及技术水平影响的：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。 一般来说，高层住宅的结构设计采用剪力墙直接落地的方式处理，由于高层住宅各房间的尺寸限制，在上部落地剪力墙间做停车位不是一种经济的做法。通常，上部落地剪力墙间的空间作为设备用房、人防、自行车库、物业管理用房等，汽车库一般采用独立车库方式来解决。 下表是中海与万科住宅地下车库的停车效率控制指标： 住宅地下车库停车效率控制指标表 中海地产 万科地产 有人防地下车库 25%地下室总面积＜人防区面积＜33%地下室总面积 35平米/辆 34平米/辆 33%地下室总面积＜人防区面积＜50%地下室总面积 37平米/辆 36平米/辆 人防区面积＞50%地下室总面积 39平米/辆 38平米/辆 无人防地下车库 26平米/辆 32平米/辆 注：上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的1/3时，表中数值加1。山地建筑可增加0.5平米。 同时还规定，停车效率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，应力求达到停车效率最大，很多较大型项目能做到30平米/辆以下，如东莞万科公司的金域华府1期是29.99平米/辆（地下车库: 13586平米/453辆）。 当然因项目不同也会有些特殊情况，例如： 1、当地下车库占地面积小于5000平米，同时建筑居中布置时，停车效率值难以控制。 2、当地下车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车效率值能轻松做到25平米/辆以下。 二、我公司的地下车库停车效率指标 下面我们来看看银亿房产近期几个项目的停车效率指标： 住宅地下车库停车效率指标 钰鼎园 东岸 周巷上府 云龙上郡 总建筑面积 124565 359004 126560 137501 地下室总建筑面积 37271 113260 32166 35750 可剔除的自行车库和特殊设备房面积 3565 11778 2725 3800 地下车库总车位数 832 2378 778 815 人防面积 占总面积比 6163 17% 23124 20% - - 13054 36.5% 有人防地下车库 40.5平米/辆 42.7平米/辆 - 39.2平米/辆 无人防地下车库 - - 37.8平米/辆 - 领军房企对应指标 35平米/辆 35平米/辆 32平米/辆 37平米/辆 从上面的汇总表中，首先我们发现一个共性的问题，我们很多项目的人防区面积占地下室总建筑面积的比例均小于20%，以至于我们都无法在万科、中海的停车效率控制表中找到对应数值。在每个项目人防区面积是相对固定值的条件下，说明我们至少比万科、中海的住宅项目多造了5%的无效地下室面积（它们的人防区面积至少大于25%地下室总面积）。常规一个10万平米规模的楼盘，按3万平米地下室面积计，按照地下室综合造价单价约3000元/平米(包括直接造价、土地出让金、设计及监理费、招标代理费、房产