对房地产行业土地增值税征收管理的探讨.doc

对房地产行业土地增值税征收管理的探讨 郝家军 　[摘要]：土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制 投资投机行为起着重要作用，但土地增值税政策本身存在的不足，影响了土地增值税调节职能的充分发挥，没能达到土地增值税制设计的初衷和效果，必须完善土地增值税政策，改变管理模式。 　　[关键词]： 土地增值税?? 管理? 完善? 模式 　　近几年，我国房地产市场十分火爆，房地产价格飞涨，不仅一、二线城市房地产市场活跃，就连地级城市、山区县城的房地产市场也是蒸蒸日上、一派繁华，房地产行业已经成为地方的支柱骨干税源。在房地产市场价格飞涨、居高不下的形势下，国务院采取一系列措施，对房地产市场进行政策调控，坚决遏制城市房价过快上涨，税收作为调节经济的重要杠杆，在政策调控领域发挥着积极的作用。但随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税 涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。 　　一、全县土地增值税征收管理现状 　　在房地产市场暴涨行情的大潮中，镇安这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方骨干税源，镇安县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。 　　（一）注重规范管理，税收增长明显。随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视，严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1-10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是镇安地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。 　　（二）严格执行政策，预缴管理到位。目前，在镇安县注册登记的房地产企业12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1-10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。 　　（三）创新管理方法，清算初见成效。在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”2个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了我县土地增值税清算税款的“0”突破。 　　（四）加强部门协作，建立控管机制。2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制，加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化，土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台帐，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。 　　二、土地增值税征管中存在的问题 　　（一）税收政策不完善。现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅、非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点，房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超