租金市场法-参考.docVIP

PAGE PAGE 1 六、估价方法选用 依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》相关法律、法规及技术性规范，根据广德县房地产市场的状况，估价人员对估价对象的区域及个别因素条件进行分析，估价对象现状属于仓库用途房地产，该类房地产的市场交易较活跃，交易资料较为丰富，符合市场比较法运用的条件。故本次估价采用市场比较法进行估价。 七、估算过程 市场比较法测算过程 1、选取可比实例 根据替代原则，我们选取与估价对象用途相同、与估价对象在同一供需圈、属于正常交易或可修正为正常交易以及交易时间与估价对象的估价时点接近的案例进行比较，以此测算待估物业单位平方米的租赁价格。根据本公司掌握的类似房地产交易资料，选取下列房地产案例为可比实例。详见表一。 表一 案例情况说明表 比较项目 实例A 实例B 实例C 房屋坐落 东关街 山关小区 太极大道 地段 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅱ级 建筑年代 1985年 2008年 2000年 装修档次 毛坯 毛坯 毛坯 所在层数 1F 1F 1F 租赁面积 1850.0M 1360.0M 1255.0M 租赁期限 一年 一年 一年 付款方式 一年付一次 一年付一次 一年付一次 交易情况 正常 正常 正常 交易日期 2013.10 2013.12 2013.9 租赁单价 3.5 4.0 3.3 2、租赁价格内涵的统一，建立可比基础 为了统一租赁价格内涵，需对租赁期限、付款方式、税费负担、修缮责任等方面进行修正。 一般情况下，租赁期限越短，租赁价格越高，反之，越低。本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在合同期内不变的。详见表二。 可比实例租赁价格修正表 可比实例 实例A 实例B 实例C 租赁价格 3.5 4.0 3.3 租赁期限 100/100 100/100 100/100 付款方式 100/100 100/100 100/100 税费负担 100/100 100/100 100/100 修缮责任 100/100 100/100 100/100 可比价格基础 3.5 4.0 3.3 3、估价计算 在建立可比价格基础后，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正，可以得出估价对象的可比价格。 表三 比 较 因 素 条 件 说 明 表 估 价 对 象 案 例 A 案 例 B 案 例 C 现 状 用 途 仓库 仓库 仓库 仓库 交 易 情 况 正常 正常 正常 正常 交 易 日 期 2013.10 2013.12 2013.9 交易价格 （元/平方米） 待估 3.5 4.0 3.3 区域 因 素 地理位置 东关街23号 东关街 山关小区 太极大道 商服繁华度 一般 一般 一般 一般 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 基础设施状况 齐全 齐全 齐全 齐全 配套完善度 完善 完善 完善 完善 环境优劣度 良好 良好 良好 良好 个别因素 临街状况 较好 较好 较好 较好 装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 层次/层数 1F、1-3/3F 1F 1F 1F 面 积（㎡） 2818.75 1850.0 1360.0 1255.0 结构等级 砖混 砖混 砖混 砖混 4、交易情况修正 根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 5、交易日期修正 本次评估的估价基准日为2014年1月8日，当所选比较实例对应的交易日期与本次评估估价时点不一致时，需根据当地的地价指数水平，确定比较案例交易日期修正系数。估价人员根据广德县该类房地产市场调查及估价人员的专业判断广德县同类用房2013年4月至2014年1月的房地产租赁价格指数（环比价格指数，以2013年4月价格为基点）见下表： 月份 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 价格指数 100 100.6 101 101.2 100.3 101.6 101.2 100.9 100.8 100.8 交易日期的修正系数=估价对象于估价时点的价格指数/可比实例于交易日期的价格指数，则交易日期的修正系数确定如下： 估价对象相对于可比实例A（2013年10月）交易日期修正系数为： =100.9/100*100.8/100*100.8/100=1.025 估价对象相对于可比实例B（2013年12月）交易日期修正系数为： =100.8/100=1.008 估价对象相对于可比实例C（2013年9月）交易日期修正系数为： =101.2/100*100.9/100*100.8/100*100.8/100=1.038 6、比较因素修正 将交易案例与估价对象进行比较，从区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。