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海东项目定位建议 一、项目地块情况 1．土地条件分析 ——静态土地分析 地理位置:项目处于洱海东侧，大理海东新城北侧，海东镇南侧，金梭岛旅游区域内，距离大理龙山行政中心直线距离10.7千米，距离下关市传统意义居住、商业、人口集中区（建设路、人民公园）15千米左右； 区域意义：该区域为政府重点打造的大理市未来新城区，环洱海旅游景观带重要区域；大理市人民思想上传统认知的穷乡僻壤，不利农林发展，不利生存之地；是旅游者去往旅游热点双廊的必经之路，同时也是途经大理去往丽江的新选择； 土地指标： 地价 用地面积 综合用地开发强度 用地性质 建筑密度 容积率 绿地率 限高 综合用地单价 建设用地单价 综合用地面积 建设用地面积 20万元/亩　 40万元/亩　 　 298亩 不低于50% 商住 1.0以下 　 　 交通条件：环湖西路通车； 配套情况：缺乏人居和商业配套； 地形地貌：山地面海景观，总体坡度较大，地形地貌不规则； 景观噪音：可以最大限度的欣赏苍山洱海自然风光，海东镇的田园风光，下关市区的城市景观；日照强烈，常年风大，植物稀疏，土地贫瘠，天干物燥，风噪较大； ——动态土地分析 城市格局变化：未来海东新城的建设对该区域的价值带动会产生巨大影响；海东旅游开发带的整体影响将对该项目产生重大影响； 片区价值变化：该区域的居民人均收入在不断增长，人口规模不断增加，外来游客特别是散客的增加量明显，片区效应价值增加；旅游接待能力较弱； 片区经济增长方式正在由传统农渔业正逐步向旅游服务业转型； 交通条件变化：环海东路、大丽高速贯通使得该区域的交通瓶颈明显得到改善，未来攀枝花到大理的高速公路下口在该区域设置，针对大理的自驾游客户主要来自成渝，这对该区域的发展将会带来极大的便宜；双廊作为海东已经发展起来的旅游热点，通过项目区域到达双廊直达丽江方向，将形成未来成渝到滇西方向旅游的主要通行游览线路； 商业配套改善：该区域极度缺乏商业及人居配套，形成规模商业配套尚需时日，或者说基本不会形成大规模的商业配套；信息显示，万达广场意向选址海东区域，但是由于该区域人口规模增加困难，万达广场会做什么样的项目，会带动什么样的人流进入，尚无可查； 景观再造：基于海东特殊的自然环境，风大土贫，项目再造良好的景观系统投入将会非常巨大，但挑战也是机遇，在贫瘠的土地上建设绿洲，将使得项目的视觉效果非常突出，如沙漠绿洲一样惹人注目和向往； 2．SWOT分析 S(优势)： （1）项目视野开阔，本体具备优越的山水资源，有条件形成无敌美景，拥有开发豪宅产品的先天条件； （2）政府在该片区打造新的行政管理中心，中央公园，公务员小区，高级酒店集群，有机会形成新的CRD（即文化娱乐休闲中心区）； （3）项目可以排除大理风格建筑，另辟蹊径，形成新的建筑风格； （4）低容积率的产品组合； （5）项目由环湖东路、大丽高速和海东新区市政一级道路贯穿，交通方便，具备多种产品组合可能； （6）开发商具有旅游背景； W(劣势)： 大理地区本地客户对该区域的价值认知度较低； 项目位于以刚需为主的四、五线市场，针对客户溢价能力不足，本地顶级客户针对高端产品的购买力明显较弱，圈子较窄； 房地产市场长期处于低位徘徊，个企对市场的引爆难度极大； 开发商品牌知名度较低，管理尚不够完善，市场推广能力弱，资金压力极大； 内部景观打造困难，资金投入大； 地貌陡峭，工程设计需要有较大突破和创新，风险增加； O(机会)： 融城加快，周边配套日趋完善； 环湖东路、大丽路和攀大高速促进海东区域旅游、政治、娱乐、文化、医疗、商业圈的生长； 区域价值洼地，未来前景看好； 粗放式经营管理和营销水平可突破空间较大； 未来高端娱乐、旅游、医疗和养生项目落地概率较大； T（威胁）： 当地经济成分单一，中高产收入阶层人口规模过小，且大部分中高收入阶层基本都有多套住宅、别墅或自建房，高端产品购买意向弱，倾向买地自建别墅； 国家、省、州、市的调整政策难以估计，上山下乡政策变化、城镇化改造、农村土地可自由转让、乡镇保护等充满矛盾的倾向，未来具有诸多不确定因素； 周边有大量项目集中入市，竞争激烈； 区域产品同质化严重； 低价促销成为区域主流，价格天花板相当严重； 人口流入和人均收入对价格、去化率支撑严重不足； 二、项目定位 1市场定位 1）市场最终定位 极力争取做市场领导者：价格垄断，产品具有不可复制性，过河拆桥； 努力做到市场的挑战者：改变游戏规则，强调新的评估标准，强调产品的特色和价值。 市场定位根据海东的整体发开状态进行分类： 首开区针对顶级客户视觉冲击切入，建立项目的高端形象，实施高级样板区打造，打造明星产品，建设能够迅速抓眼球和艺术化特征明显的高级产品，该阶段以大额投入建立品牌形象为主，实施高级别圈层营销，预估后期溢价较高，但前期压力较大；