管理员应知应会.docVIP

物业管理员应知应会 一、掌握小区概况： 1、本区所属地理位置，履属派出所、社居委； 2、本小区的开发商； 3、所在物业性质； 4、小区的占地面积、总建筑面积、户数（包括多层、高层、小高层、别墅、营业性用房等面积及户数）、单元数；小区内绿化面积（率）； 容积率；电梯数量、功率及层数；机动车车库面积（可停放车辆数，已使用车位数），非机动车库面积（可停放车辆数，已使用车位数），露天车位数（已使用数）。 二、掌握小区物业管理情况： 1、什么是物业？什么是物业管理？什么是前期物业管理？ 2、公共服务收费标准，服务等级及具体服务项目和内容。 3、物业公共服务费用于哪几方面 ？ 4、如何办理入住手续，入住手续有几项流程，每项流程的操作要求、标准。 5、商品住宅入住收费项目有哪些？每项费用的性质、意义，收费依据？ 6、物业管理费的收缴情况（当月收缴额）统计；代收水电费情况（当月收缴率）。 7、物业区域公共能耗和办公能耗每月使用情况。 8、物业房态情况（办理入伙手续情况、装修情况、入住情况、空置情况），房屋的日常管理与监督。 9、如何办理入住手续，做好装修管理情况统计。 10、每月不少于一次对空置房的统计与检查。 11、熟练掌握公司财务票据收缴、使用规定。 12、准确填写管理处客服管理台帐、报表。 13、熟练掌握小区档案资料收集、分类、整理、归档。 14、掌握公司各类制度规定、流程操作。 三、日常工作： 1、会电脑的基本操作；2、与客户保持密切联系，及时处理或反映客户及投诉意见，具体会同相关人员，检查落实，并向当事人反馈处理意见或结果，做好回访记录；3、贯彻落实各项管理规定，巡查辖区住户，对违反规定的行为及时制止，并作相应处理。4、落实各项防患措施，对辖区内发生重大事故或超出本岗位处理权的事件应立即（当天内）向主任报告。5、每月组织一次水、电、气、房屋、公共设施和辖区环境的综合性检查，及时发现问题并解决问题。6、熟悉辖区入住客户情况，掌握辖区各种配套设施的运行情况，认真、及时替客户排忧解难；7、做好小区公共能耗使用情况登记，发现使用异常及时排查情况并向管理处主任报告。 8、每天到小区巡查不少于一遍，检查小区内外场、楼道、草坪等地的卫生情况，并做好检查结果记录，督促工作的完成。 9、遵章守纪，认真完成领导交办的其它工作。 四、小区设施、设备情况： 装修管理方面 1、是否已接受设施管理部和管理处的装修管理培训，熟悉相关管理表格的填制。 2、本阶段的小区装修整体情况，整个装修管理的流程和验收程序是否已掌握。 3、本小区公共部位的装修管理规定是否熟知或已经制定并传达到每一个管理人员包括保安人员。（如阳台封闭、外墙打孔的规定等） 4、掌握针对拆改承重结构设施的管理程序处理方法。 5、熟读装修管理方面的政府文件 6、掌握房屋主要承重结构的所在，所有户型的房屋结构、内部设施。 了解设施管理方面内容 （一）供水系统 1、小区的供水方式 A、直供水（楼顶设置水箱） B、变频加压供水 C、直供水和变频加压供水相结合 2、根据小区给水竣工图或现场勘查熟悉小区的整个供水管路情况 A、小区的地下进水水箱位置，整个小区的进水水源的位置，包括前后控制总阀的位置，使用状态，地下水箱控制浮球是否控制有效，有无溢漏水现象。 B、小区中供水管道如何铺设和具体走向，小区中的区域控制阀门位置和使用状态。 C、每个大门的总阀位置和使用状态及数量 D、楼顶水箱阀门和水箱盖及控制浮球的使用状态及数量 3、供水水泵 A、供水水泵共几个，正常情况下使用哪几个，哪几个是主泵，哪几个是辅助泵。功率分别是多少。 B、小区供水压力正常应保持在几公斤。 C、水泵非正常运行有哪些现象，泵房巡视有哪些要点。 D、供水水泵日常操作程序是否已掌握并在现场有操作规程，包括应急情况的操作。 E、现场的各类设备标识是否张贴到位。 F、泵房位置，内部各类阀门及设施的使用状态及功能、数量。 4、水表位置 A、小区供水总表位置、各类公共能耗水表的位置及数量、费率，如消防栓水表、各大门水表、物业公司自用水表等。还包括计量范围。 （二）排水、排污系统 1、根据小区的排水、排污竣工图或现场勘查熟悉小区的整个污水、雨水排放路径、总排的管路走向、小区的化粪池的位置及功能、数量，小区总的排污出口及雨水出口，包括路面的污水井及雨水井的位置及数量。 2、地下车库的雨污泵的位置及数量，使用情况，正常情况下是否一备一用，开关放在自动状态，自动状态是否有效工作。 （三）供配电系统 1、小区为几路供电方式，供电线路名称 2、变压器房位置及送电、倒闸操作是否掌握，现场操作规程上墙。 3、低压配电房各类开关控制范围标识是否到位，送电、倒闸操作是否掌握，现场操作规程上墙。 4、供配电间的钥匙是否做到专人保管，小动物是否能进入。 5