简论房地产企业的财务管理.docVIP

－ １３０－ 经济论坛 简论房地产企业的财务管理 苏华伟１张立红２ （１、哈尔滨市市政建设综合开发公司，黑龙江 哈尔滨１５００００ ２、哈尔滨平房物业供热有限责任公司，黑龙江 哈尔滨１５００００） １统 一 原 则 和 分 级 管 理 相 结 合 的 管 理 方 式 大型企业集团层次繁多，控 股 关 系 复 杂， 因此管理应是分级负责的，即每家子公司由直 接控股的上级母公司管理，这种分级管理不等 于每一级可以自行其是，应该统一的原则问题 还是要由企业集团总部进行明确规定，各级企 业共同遵守，尤其是各级全资企业，集团总部可 以制定必要的财务规章制度，上下一致执行。 ２构 建 房 地 产 企 业 财 务 管 理 体 系 及 其 意 义 针 对 上 述 房 地 产 企 业 财 务 管 理 存 在 的 问 题，我 认 为 要 改 善 财 务 管 理 方 法，提 升 财 务 管 理 水平，应当构建并完善财务管理体系。包括以下 几方面： ２．１构建财务核算的体系平台，从管理角度 重 新 梳 理 财 务 会 计 核 算 基 础 规 范 和 业 务 流 程， 以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据 分析基础。２．２建立管理会计系统，通 过 管 理 报 告 全 面 及 时 地 向 管 理 者 分 析 企 业 经 营 状 况，实 现管理信息动态收集和深入分析，为 管 理 决 策 提 供 有 效 支 持 。２．３以 全 面 预 算 管 理 为 核 心 手 段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈， 实 现 对 房 地 产 开 发 项 目 全 过 程 资 金 和 成 本 监 控，实现对二级项目公司及各职 能 部 门 重 要 经 营 和 业 务 活 动 的 预 测 、控 制 、反 馈 、修 正 动 态 循 环，并与部门绩效考核紧密联系 起 来 。２．４建 立 统一明确的业务授权制度，平衡 各 层 管 理 者 的 权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提 高管理的规范化与科学性，降低运营风险。２．５ 完善资金管理系统，实现资金集 中 统 一 监 控 与 管理，提高资金效率，降低资金风险，利 用 资 金 有 效控制实现对房地产企业整体的风险控制。２．６ 实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化 集 成，充 分 借 助 于 信 息 化 手 段，提 高 财 务 管 理 的 效 率，进 而 完 善 内 外 部 信 息 共 享 平 台，实 现 在 共 享平台上的动态决策和动态管理。２．７财务管理 体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理 体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统 进 行 不 断 整 合，形 成 有 机 的 整 体 管 理 系 统，最 终 达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础 上的持续发展。 ３投资管理 ３．１方向的控制：企 业 集 团 根 据 自 身 的 行 业优势及投资市场的情况，要选择好适合集团 发展的投资方向，通常应以自己原有的基础行 业为主要投资方向，这样在人才、管理经验及业 务渠道等方面已有较好的基础，投资项目比较 容易控制，但在多元化发展上也不应放过其他 方面的有利投资机会，应及时捕捉机会适当发 展。３．２投资规模的控制：企业集团的发展是循 序渐进的，要和企业的实力和投资承受能力相 适应，现在企业投资很大程度上要靠银行贷款 和其他社会融资，投资规模要因投资成本、管理 能力、负债比率以及投资企业的回报期长短等 因素的影响而受到适当的控制，这种投资规模 的控制，只有集团总部站在全局角度考虑，才能 够正确适度地把握。３．３投资项目的审定：投资 项目的可行性研究方法及投资项目审定决策程 序，是应由集团总部统一规定的重要内容，具体 投资项目审定决策程序，具体投资项目的审定 可以划分不同批准权限、规模较大的项目由集 团审批，较小的项目由子公司按投资决策程序 自行决定。 ４收益管理 ４．１利润目标制定：企 业 已 处 在 市 场 经 济 的环境之中，生产经营水平要受市场的检验，不 管是制造业还是流通或其他第三产业，都要在 投 入 产 出 资 金 完 成 一 个 完 整 的 周 转 过 程 后，才 能体现出经济效益的结果，制定企业的利润目 标，要考虑到企业实际情况和资金效益水平这 包括企业生产设备的先进程度、企业管理水平、 市场占有水平等，另外，企业占用一定规模的自 有资金，包括初始投资和滚存留用的利润，理应 产生和创造一定的利润，按照同行业横向比较， 应确定一个基本要求，这就是资金利润率应达 到的水平，资金利润率的基本要求和企业现有 基础情况相结合，才能制定出合理先进切实可 行的利润指标。４．２利润分配的控制：对于企业 集团来说，收益分配是两方面的，一方面是企业 与企业的关系，主要是母公司同子公司的关系， 子公司上缴利润比例大小又取决于母公