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房地产开发企业的业务及流程分析 1、房地产项目的基本建设程序 建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。 房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策——实施——使用”的基本程序进行，如图3.1所示。 使用阶段 使用阶段 实施阶段 决策阶段 图3.1 工程项目建设的基本程序 可行 投资机会研究/项目建议书 可行性研究 项目施工 竣工验收 不可行 终止项目 投资决策 设 计 工 作 初步设计 技术设计 施工图设计 建 设 准 备 投入使用 工程保修 维护与使用， 直至报废 2、房地产开发企业的主要业务和流程分析 对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。 （1）房地产开发企业的主要业务 总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发这一核心业务。 房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目，房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。 项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。 房地产开发企业 房地产开发企业 房地产项目开发 其他业务领域 项目生产业务 企业管理业务 投资机会选择与决策 项目报批与前期工作 工程建设 与管理 市场营销 与推广 客户服务与物业管理 市场研究与定位 行销策划与执行 营销管理与监控 交易及手续办理 竣工及验收 工程施工及管理 开工准备 报建及手续办理 工程发包 资金筹集 设计审查与报批 规划与设计 立项及手续办理 土地获取手续办理 客户服务 物业管理 投资机会选择 可行性研究 评估与决策 图3.2 房地产开发企业的项目生产业务 参与定位与配合营销 企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但是，无论哪一个阶段的企业，行政管理、人力资源管理、财务管理等均是最基本的企业管理业务。在规模较大的企业，企业战略与发展管理、文化与品牌管理、信息化建设与管理、审计监察管理、投资管理、资产管理、公共事务管理、法律事务管理等也可能是必不可少的，如图3.3所示。 企业文化建设 企业文化建设 品牌建设与管理 各项审计工作 各项监察工作 制度与规划制定 图3.3 房地产开发企业的企业管理业务 法律事务管理 …… 审计监察管理 公共事务管理 文化与品牌管理 人力资源管理 行政 管理 信息化建设与管理 人事政策与规划 招聘管理 薪酬绩效管理 员工发展 企业战略与发展管理 企业定位与环境分析 企业发展计划 财务规划 融资管理 资金运用管理 资金回收与分配 财务 管理 规章制定 法律服务 法律知识普及 活动策划与实施 关系协调与维护 应急与 维权 系统运作管理 制度与人才建设 房地产开发企业 房地产项目开发 其他业务领域 项目生产业务 企业管理业务 助理秘书工作 行政事务管理 安全保卫 总务后勤 员工人事管理 信息系统规划实 企业战略规划管理 （2）房地产开发企业主要业务流程分析 流程代表各项工作在逻辑上的相互关系，通过组织各种资源完成既定的任务，从而实现组织目标。 就房地产生产业务而言，房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么聪明，都还必须遵循房地产开发的基本流程。投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工