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房地产企业系统轻资产经营模式分析 谭文凤 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 前言 1 第一章 资产重型化模式盈利方式及面临的挑战 1 一、四大基础盈利方式 2 （一）土地增值 2 （二）产品增值 3 （三）资本增值 3 （四）周转增值 4 二、面临的挑战 4 （一）市场竞争压力 4 （二）企业运营压力 5 （三）政策税收压力 6 第二章 地产企业资产轻型化的优点及经营模式分析 6 一、主要优点 7 （一）融资方式多样，有效打破资金瓶颈 7 （二）市场风险分散，利于企业稳定经营 7 （三）专业能力突出，竞争优势充分显现 7 二、经营模式分析 8 （一）金融化——以小投入撬动大资本 8 （二）标准化——把单商品做成大规模 9 （三）专业化——由运营型转为服务型 9 第三章 地产企业资产轻型化经营需要培育的基本能力 10 一、卓越的组织管理能力 11 二、突出的资本运作能力 11 三、强大的科研支撑能力 11 四、专业的品牌经营能力 11 第四章 湖南本土房地产企业系统轻资产模式构想 12 一、产品定位 12 （一）传统产品定位 12 （二）产品转型定位 19 二、营销策略 21 三、股权模式 21 四、资本运营 21 五、平台架构 22 六、系统建设 22 前言 在过去的20多年里，中国房地产行业飞速发展，国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式，房地产开发总揽全包，获得了巨大的利润。但随着国内市场变化和政府调控政策的深入，房地产企业依靠的囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。 此前,经济学家马光远在博客中提出了一个观点:房地产交易量和货币供应已经陷入“囚徒困境”。由于货币政策已经没有太多的调整空间,整个市场的预期都不会发生逆转。雪上加霜的是,随着理财产品、货币基金等金融产品的发展,很多三、四线城市房价上涨步伐放缓甚至停止,使得资金投资房地产的冲动有所降低。而随着人民币跨境结算、资本项目的开放,很多人能更容易地投资国外资产,包括到国外买房,这些因素都大大减少了流入楼市的资金。 当下中国改革对房企的机遇 去年秋天召开的中共十八届三中全会，为新一轮中国经济社会全面深化改革拉开了序幕。会议发布的决议，对15个大类、60个小类、300项改革措施进行了详细的部署，范围广泛、内涵丰富。当前，部分改革举措已经在逐步落实。根据我对三中全会精神的理解和对改革实践的观察，结合房地产行业本身的具体特点，我认为房地产企业在当下中国改革的过程中将面临四大发展机遇。 机遇一：房地产企业的总体发展环境将更为宽松。中共十八届三中全会提出，要进一步推进市场化改革，使市场在资源配置中起决定性作用，大幅度减少政府对资源的直接配置。我认为，其核心精神可以归结为：放松管制，对内搞活，对外开放。客观上来讲，过去我们的管制还是太多，政府对资源的直接配置、对微观事务的直接管理还在不同层面广泛存在。仅就与房地产行业紧密相关的各要素而言，城乡土地、信贷利率、人口户籍等都是高度管制的，房地产调控就是这种状况的集中体现。可以预见，随着新一轮市场化改革的全面深化和持续推进，资源配置将更加市场化，房地产调控也将更加市场化和具有针对性，房地产市场和房地产企业都将迎来更加宽松的外部发展环境。 机遇二：政策层面将更加注重对市场供应端的调节，行业产能将进一步释放。各种迹象都表明，新一届政策制定者对房地产的政策思路较之前有较大的变化。自去年以来，新一届政策制定者不再像以往那样强调“坚持房地产市场调控”，而是转而提出“加快推进住房保障和供应体系建设”。我认为这在某种程度上标志着，政府对房地产的政策焦点，已经由解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题。优化供应端，建立合理的住房供应体系，并通过市场化手段加大住房供应量，将成为房地产业的首要任务。届时，房地产行业的产能将进一步释放，同时房地产企业的活力和积极性也将被进一步激发。 机遇三：随着“农业转移人口市民化”的有序推进以及大规模棚户区的改造，将进一步增加市场对住宅的需求。中共十八届三中全会和中央城镇化工作会议，都提出要推进“以人为核心”的城镇化，其基本落脚点是：除特大型城市外，逐步放松户籍管制，逐渐实现农业转移人口市民化。随后召开的中央农村工作会议更是就此提出了3亿的具体指标，即到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区城镇化。随着这些具体指标的逐步落实，大量进城落户人口（有时还包括他们的随迁家属）、