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房地产开发项目（投资）经济测算
1、测算三方面： 开发成本、盈利能力、现金流安排
2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本 + 财务费用
（1）土地成本：土地款 + 税费
（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）
（2）勘察设计和前期工程费：
勘察测量 + 市场研究 + 规划设计 + 场地平整 + 临设
（3）建筑安装工程费：土建工程 + 安装工程 + 装修装饰
（4）室外工程和市政配套：
基础设施配套 + 公共配套 + 附属工程
（5）其他工程费：监理费 + 竣工验收费
（6）管理费用： 组织和管理房地产经营活动必要的费用
（7）财务费用： 项目筹集资金发生的费用，主要为利息
3、项目评价指标：
（1）静态评价指标：
1\收资收益率：投资成本获得利润的能力。
（除以开发年数得出年投资收益率）
2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。
3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标：
1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基
准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
2\内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值
为0的贴现率。
3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现
值所获得的净收益现值大小。
4\动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投
资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所
需要的时间。
4、操作指南：
（1）项目基本经济技术指标：
土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积
（2）建设工期安排：资料齐备
（3）成本计取计划：
其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；
管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、
其他费用和3%计取；
不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配
套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4）销售安排：
明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
（5）销售回款：
假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付
比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月
或下一季度到位。
（6）资金安排：
自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。
（7）资本化率和银行利率
资本化率即基准折现率，一般假设为8%；银行利率一般
为相应期贷款利率的1.1倍。
5、11张表构成：
项目施工计划表、 总建设成本估算表、 项目投资估算表、
销售安排及回款表、 销售收入及经营税金及附加估算表、
投资计划与资金筹措表、 贷款还本付息估算表、 资金来源与运算表、损益及利润分配表、 全部现金流量表、 敏感性分析表。
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