某北桥西项目构想.pptVIP

商业的布局尽可能减少对住宅部分的干扰，但同时便于使用；造街造坊，营造商业环境，提高物业价值。 通过主力店建立与社区商业之间的关联； 本项目商业物业发展的策略 引进主力店：主力店的业态考虑能够克服交 通、 距离并且能够聚集人气， 同时结合开发商的资源及项目 所在地资源的业种，如大型餐 饮休闲等； 建社区商业街：主力店以外的商业以社区商 业街的形式出现，并且以划 铺经营的方式出售，实现资 金的迅速回笼； 竞争市场分析 客户定位 物业定位 产品定位 住宅定位？ 竞争市场的分析结论 户型单一，产品结构单一已经成为制约项目发 展的重要因素 园林、景观成为项目重要卖点，也是客户广泛 接受的卖点； 小高层、高层的架空，已经成为项目开发的必备； 楼房的朝向敏感。 围合式的布局开始应用，但是户型结构处理的 简单化成为销售制约因素； 会所面积一般均在2000平方米以上，功能一般 包括：餐饮、运动、休闲、娱乐等； 三房仍然是主力户型，面积集中在130-140之间 ，小三房（110左右）供给虽少，但是销售较好。 客户以二次置业为主； 客户定位：长沙（湖南）的中高端客户 企业中上层管理人员； 医生、教师、律师等； 公务员； 私营业主； 核心、重要客户总结： 处于社会中层，开始注重生活环境和居 住氛围； 注重孩子的成长环境； 注重房屋的性价比； 注重邻里的交往； 注重小区物业品质； 注重周边人们的认同； 比较能够接受新鲜的事物，要求住宅的现 代感； 其中重要客户特征：年龄在30－45之间， 俩口及三口之家，购房按揭为主，三房为 其现实需求； 总价的承受范围为30—50万元，以30—45 万元为主，月供2000元左右。 价 格 户 型 产品定位 户型定位考虑的因素 项目发展战略； 客户的价值取向； 市场需求特征； 竞争者的产品供给特点。 项目产品定位及物业发展建议的借鉴 产品的性价比 重视邻里，社区生活 实惠：送面积，多用途 共享空间的考虑 对子女成长环境的需求 改善生活环境的需要 同类的生活氛围 配套的共享，空间的共享 体现规划设计的品味社区生活 主题空间 推出符合长沙消费群的户型 适合目标人群的中大户型（90-150平米） 创新入户花园洋房 首创宽景洋房 赠送空中花园（大单位） 户 型 * 某北桥西项目构想 项目用地概述 项 目 指 标 规划总用地面积 14140平米 总建筑面积 54774平米 其中住宅面积 52448平米 建筑基地 2924平米 临街面长 150米 地块进深 90米 容积率 3.98 导航希望与发展商并肩 完成“泊岸”的整合推广及销售代理 位置 项目自身 （规划设计） 价格 我们思考的方向 切入方向：根据影响地产销售的三大方面 我们的切入点？ 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ① 位置： ＊ 处于河西银盆岭这一看得见的成熟社区，紧邻观沙 岭片区，生活配套（交通、购物、教育、休闲、娱 乐等）便利； ＊ 本项目位于北大桥与潇湘大道交汇区域，滨临湘江， 极具升值潜力；潇湘大道北端及施家港水上公园建 设；项目未来发展空间会更好； ＊ 片区内同期开发、在售楼盘较多，存在较大的竞争； 小结：大环境较好，位置优势明显 ② 价格： ＊ 本项目销售均价未定，估计应在3000元／平米左右， 在片区属中高档，价位上优劣势不明显； ＊ 户型面积丰富多样（70－140平米），总价适中， 对初次、二次置业及投资者有吸引力； 我们在这三大方面处于什么样的状况？ 小结：作为江景项目，价位上有一定的优势，但仍然 要考虑楼盘自身的规划设计，满足购房者的需 求，才能取得良好的销售业绩。 我们在这三大方面处于什么样的状况？ ③ 项目自身（规划设计）： ＊ 作为江景项目，规划未能体现景观最大化；户型与 片区同期开发楼盘规划类似，有一定的正面竞争压 力； 小结：建筑规划设计较同类楼盘创新有限，需我们进一步 改进．同时寻找一个相对有利的包装点来包装本项 目，以更好地促进销售。 ＊ 建筑规划设计，与同区同期楼盘相比无太多创新； 户型设计二梯六户、四户，形态落后，且较差单位 偏多 “泊岸” 在竞争中如何占有位置形成自己的特征优势？ 首先是观念上创新突破 现状启示 “泊岸”在对居住和生活的创新理解之上， 形成自己