房产税出台之前可模拟运转.docVIP

PAGE PAGE 1 房产税出台之前可模拟运转 　　国五条细则的出台引发了市场的买房潮、抛房潮、涨价潮、黄牛潮、离婚潮等。房地产交易税也因此被推上了风口浪尖，对住房交易所得征收20%个税的细则引发了从专家学者到坊间的普遍质疑。以个税为代表的交易税犹如“误诊”房市而开出的“假药”被指责、唾弃，在市场一片茫然中，房产税则再次成为关注的焦点，被寄予拯救房市“仙丹”的希望。但与此显然不同的是，在最近召开的一次专家会议上，李克强总理对房产税持谨慎态度，称房产税这个事不能急，还需要研究。“国五条”细则给市场带来了波动，也为我国房地产税制的建立增添了阻力。缺乏缜密研究的个税细则使市场对交易税的认知与政策取向产生偏差，并盲目地转向对房产税的依赖，使房地产税制的落脚点从一个极端转向另一个极端。如若房产税“一税独起”大举开征，势必又将引起新一轮恐慌，重踏之前20%个税的覆辙。笔者揣摩，这可能是国务院坚持谨慎态度的主要原因之一。目前，贬低交易税、推崇房产税已成为社会舆论的主流导向。在中央酝酿建立房地产业长效机制的敏感时期，这一倾向势必影响有关部门及业内外人士对交易税、房产税的正确认识、客观分析以及合理运用，无益于我国房地产税制的改革以及房地产市场的平稳与健康。 　　一、交易税不是“假药” 　　此次“国五条”细则之所以招致非议，并不是选择交易税这一税种出了错，主要故障出自政策的操作层面。在前述的专家会议上，李克强总理还特意问了“国五条”细则中20%交易税为什么反响会那么大？住建部政策研究中心主任秦虹回答，因为这对很大一部分首次置业和改善需求购房也造成了打击。笔者认为，由于“细则不细”，导致交易税演变为“人头税”。作为实施方案，“国五条”以及地方细则上下一般粗，征税的对象、范围不加区别地“一刀切”，没有将投机性需求与改善性需求乃至刚性需求等严格区分开，从而导致市场恐慌情绪瞬间被点燃。房市调控的初衷是遏制投机炒房，如能锁定少数投机客，市场就不会出现波澜。遗憾的是，广大改善性需求、刚性需求也被囊括其中，成为征税对象。面对众多质疑“国五条”细则依旧处于方向不明的状态。 　　显然，将这次的调控失误全部归咎于20%个税这一税种既不合情也不合理，因此而放弃交易税的调控方向更是一种“因噎废食”的行为。房价高的根本原因就是投机，房市调控的主要目标就是遏制投机。唯此，市场才能风平浪静。投机客通常是通过炒作实现盈利，且往往是短时间内易手获取暴利。在市场高涨的情况下，其时间成本越小，收益越高，暴利由此产生。因此，从交易环节遏制投机是最直接有效的方式，而能有效应对的“利器”就是交易税。目前，包括新加坡、韩国在内的多个国家和地区都对炒房人课以重税，以此来遏制投机。以韩国为例，政府为了抑制房价过快上涨，制定了多种税赋制度。为了打击炒房行为，政府出台了最为严厉的房产转让税，拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售的，要缴纳房价50%的转让所得税；拥有3套以上住宅、2年之内出售的，要缴纳60%房产转让所得税。随着这一政策的出台，韩国房价才慢慢平稳下来。当然，我国的国情与其他国家和地区不一样，不能生搬硬套其具体做法，但利用交易税遏制投机的总体思路还是可以借鉴的。因此，不能将交易税视作无功效的“假药”而弃之不用，相反还应将其作为打击投机的主要手段。鉴于当前我国经济形势严峻，房市泡沫复杂，交易税的初始运用不可力度过大，应低点进入，适当地留一些余地，如税率不一定选在20%，也可从5%起征，待将来条件成熟也可高于20%。总之，这样做重在显示通过交易税的征收达到遏制投机的预期，建立房地产交易税应着眼长远，力戒起征使用“猛药”。 　　二、房产税不是“仙丹” 　　近期，包括社科院专家在内的众多学者以及业内人士都纷纷提出了通过征收房产税来控制房价的建议。全国有6～8个二线城市更是已经就房产税征收一事上报扩大试点方案，房产税着实有一种“兵临城下”、“大军压境”之势。事实上，房产税的确有一定的调节市场的功能，但这并不是其主要功能。房产税究其本质而言属于财产性税收，开辟这一税种是对现行比较单一的税制结构进行调整、补充与完善。一方面调节现阶段过大的贫富差距，另一方面也是为了增加地方税源，缓解地方政府对土地财政的依赖。但是，现在遏制投机、降低房价却是被赋予为房产税的主要功能。甚至误认为交易税退出后惟有房产税可以替代，甚至把房产税当做“仙丹”，“一税独征”便可遏制投机、平抑房市。房产税的确对投机能产生一定遏制作用，但这只是一种辅助性的功能而已。如果使用不当，房产税与“国五条”细则所出台的个税一样，同样也会造成市场恐慌。美国征收房产税的历史悠久，目前该国50多个州都征收房产税。尽管如此，纵观美国房地产市场发展，其房价依然有上涨之势，依然有次贷危机等风险泡沫。就我国沪、渝两地的房产税试点经验而言，房产税也并