房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项课件.ppt

房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项;;相关文件： 1．《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 2．《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号） 3．《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号);一、土地增值税清算程序及准备的资料;;;房地产企业土地增值税清算疑难问题解析;;;;;;（四）清算准备哪些资料;;;;; ;（六）土地增值税清算审核结束应做哪些工作;土地增???税清算结果《税务事项通知书》内容：;;（七）清算后土地增值税后续管理;2、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按月进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 国税发[2006]187号 自2007年2月1日起执行。 ;“清算时的扣除项目总金额”——是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允许扣除的扣除项目金额。 “清算的总建筑面积”——是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的建筑面积。 ;（八）土地增值税预征与清算的衔接问题;二、土地增值税清算审核注意要点;（二）对面积的审核注意要点 1、区分各种面积 （1）区分可售面积与公配面积 （2）区分可售面积与已售面积 （3）区分普通住宅面积与非普通住宅面积和其他房产面积 (4)注意公共配套设施实际用途;;Thermometer;（三）收入的审核要点;;收入的审核要点;4、销售面积与可售面积的数据关联性的审核 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 5、对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；;;6、低价售房给职工、亲戚，收入调整;;7、车位、车库、地下室收入的归属 ;;8、买一送一，折扣销售 ;;（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。合法性 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。真实性 （3）扣除项目金额中应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。准确性 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。相关性 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。配比 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。一致性;2、扣除项目的计算分摊;扣除项目的计算分摊;; 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：;;（1）土地征用及拆迁补偿费审核要点 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 拆迁不同的补偿方式收入成本的确认：国税函（2010）220号;国税函[2010]220号 ;“ 拆一还一”营业税、土地增值税、企业所得税;关于“拆一还一”实物补偿形式的回迁房，其营业税计税依据如何确定？;营业税：无论是政策性拆迁还是商业性拆迁，拆迁人给予被拆迁人回迁房时，必须按照市场公允价申报缴纳营业税。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条 土地增值税：政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。 ;;一般审核要求 ; 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容： ;特殊规定：;（2）前期工程费审核要点;; 前期工程费的审核，应当包括下列内容： ;;国税函[2010]220号 ;房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？;建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容： ;建筑安装工程费审核;甲供材 甲供材料是建筑行业的通称,是指在工程施工建设中由开发建设方(甲方)采购和提供工程中使用的材料给施工方(乙方)。 ;营业税的相关规定： 对于工程（不包括装饰劳务）所用的原材料及其他物资和动力价款，无论是建设单位提供还是施工方提供，均应并入营业额缴纳营业税 纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材