第三编用益物权.pptVIP

二、房屋买卖和出租问题 （一）限制问题 使用权不能买卖和出租 土管法62条：出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准。 房屋登记办法86条申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。 * （二）受让人问题 房屋登记办法第87条　申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。 山东省高级人民法院民事审判工作座谈会纪要》鲁高法〔2008〕243号 城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。 对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。 * 对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。  * 王华英诉重庆市江津区白沙镇东山村民委员会渝五中法民终字（2010）第3950号： 王华英以其购买房屋涉及土地系集体土地为由，要求确认买卖合同无效，法院认为由于纠纷涉及房屋土地使用权和所有权的争议，根据《土地管理法》第十六条的规定，土地使用权和所有权的争议应由人民政府处理，因此本案不属于人民法院民事案件受案范围。——回避1、本集体组织成员可以 2、城镇居民完全禁止 3、其他集体组织成员禁止  * 三、继承问题 （一）宅基地使用权不能继承，权利人死后收归集体 （二）房屋可以继承 1、继承人是本集体组织成员的，同时取得宅基地使用权 2、继承人是城镇居民的，应取得房屋所有权，但宅基地使用权难以取得。 3、继承人是本集体组织成员之外的农民，同样问题。 * 四、抵押问题 （一）宅基地使用权禁止抵押 物权法184条：宅基地使用权不得抵押 （二）农村房屋抵押物权法180条：建筑物其他土地附着物可以抵押 （三）抵押权实现时的矛盾:房屋抵押事实上不能 * 第五章 地役权一、概念及特点 为自己土地使用的便利而利用他人土地的权利。 156条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。　　前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 * 问题： 地役权的客体是不动产还是土地？ 法民第637条：役权是指，为使用与便利属于另一所有权人的不动产而对某项不动产强制所加的一种负担。 德民第1018条：一土地可以为另一土地在其时的所有人的利益，以此人可以在个别关系中使用此土地，或在此土地上不得实施某些行为，或排除行使基于对此土地的所有权而对此另一土地产生的权利的方式，设定负担。 * 《德国民法典》虽然在界定地役权时只提及土地，但由于德国民法上建筑物为土地的重要成分，故地役权的标的自然包括地上建筑物。 台民第 851 条称不动产役权者，谓以他人不动产供自己不动产通行、汲水、采光、眺望、电信或其它以特定便宜之用为目的之权。 房屋登记办法第63条　在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。 （一）存在于他人不动产上 （二）目的在于为自己不动产的利用提供方便 　 * 1、相邻关系 ：法定的最低限 度利用 ，永久无偿，无须登 记，非独立的物权 ； 两种制度 2、地役权 ：约定的利用，有 偿，期限，登记对抗，独立 的物权。