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梅州国际健康城概念规划设计 地块概况 1.1 区位 梅州国际健康城位于广东省梅州市五华县，五华县距梅州市区64公里，是梅州地区的“西大门”，素有“世界客都”、“华侨之乡”、“文化之乡”、“工匠之乡”之称。汕昆高速、广梅汕铁路，205国道横穿境内，交通四通八达。五华县辖16个镇，水寨镇为五华县城。项目地块位于五华县县城工业园南，处于工业大道与S120省道交汇处。 1.2 交通 项目距县政府(县城中心)3.1公里7分钟，距规划的“五场一馆”1.2公里2分钟，为城市发展主方向及近期建设重点区域，通达性好。 1.3 景观资源 项目除自身的山丘和水塘，以及温泉资源外，周边无可利用景观资源，五华县工业园未发现明显噪音及空气污染影响，目前工业园正积极向“宜居宜业宜商”的工业新城转变。 1.4 用地条件 项目占地约530亩，容积率1.0—2.0之间，地貌以丘陵为主，中部高周边低，最大高差35米，地块四周临城市干道，并被工业路划分为南北两个地块。 市场分析 2.1 城市特点 全县人口为131万人，其中县城区常住人口28万人，外出务工人员约34万。2012年GDP总量85.23亿元，梅州市辖县第二。潜在购买力较强，泡沫较小。 2.2客户分析 五华客户的构成比较稳定，以县城的刚性置业客户为主，各乡镇到县城置业的客户增加明显，外出务工回家置业的客户也逐渐增多。全县购房客户中本地刚需客户占80%，外地投资客户占20%（以梅州为主）。 鉴于本地购房需求远未满足市场，结合地块天然的景观资源和居住环境，及工业区未来区域发展潜力、政策利好，项目将以县城区客户为主，特别是县城中心区、工业区及乡镇客户是项目主打的目标区域。 客户类型 年收入 （万元） 消费目标 置业目的 置业次数 县城居民 30岁以下单身或新婚家庭 6-10 80—95方（两房、小三房） 自住100% 一次置业100% 30-40岁 8—12 100—140方（三房） 自住80%，投资20% 一次置业90%，二次置业10% 40岁以上 10—18 150—280方（四房或五房） 自住60%，投资40% 一次置业50%，二次置业50% 高端人士 40 300—500方（五房或六房） 自住90%，投资10% 一次置业35%，二次置业65% 乡镇居民 30岁左右单身或新婚家庭 5-8 80—90方（两房、小三房） 自住100% 一次置业100% 30-40岁 6—10 90—130方（三房） 自住90%，投资10% 一次置业40%，二次置业60% 40岁以上 10—15 140—220方（四房或五房） 自住80%，投资20% 一次置业20%，二次置业80% 外出回乡居民 35—45岁 8—10 85—110（两房或三房） 自住80%，投资20% 一次置业100% 45岁以上 10—12 100—140方（三房） 自住80%，投资20% 一次置业80%，二次置业20% 市区居民 （梅州） 35岁以上 10—15 100—280方（三房或四房） 自住10%，投资90% 二次置业100% 高端人士 100 300—500方（五房或六房） 自住5%，投资95% 二次置业100% 2.3 供需情况 地块 区位 成交 年限 地块 位置 总面积 （亩） 成交单价(万/亩） 成交楼面价 （元/平米） 容积率 成交日期 摘牌公司 备注 地块周边 地块周边近三年无商住用地出让 主要目标市场 2012 建材厂 149 47 470 未定 2012-11-30 碧桂园 2012 水寨镇大岭村东侧（20小区） 3.99 53.88 631 ≧1.28，无上限 2012-1-12 广东省五华县天悦实业有限公司 2011 水寨镇大岭红旗（26小区） 24.42 50.55 265 2.86 2011-2-25 周辉权 2011 水寨镇上坝老河床21小区 2.4 137.24 588 3.5 2011-2-25 周铁雄 2010 水寨镇文化街 7.59 68.84 469 ≧2.2无上限 2010-01-04 梅州市华川电机有限公司 土地使用年限50年 五华县城近三年出让5宗商住用地共187.4亩，在售的几个楼盘，多数都是以前的旧厂房转用地性质后进行房地产开发的。 项目地块所在的片区为五华县近期重点建设区域和城市未来发展方向，预计未来此区域的土地升值空间较大。 土地市场 五华房产市场处于萌芽状态，整体素质较差，商品住宅供应量少，近三年竣工面积共约45万方，销售共39.1万方，去货率87%，供需基本平衡。 五华房产多是占地不到10亩的高容积率、无配套小楼盘，县城中心毛坯洋房均价约4000元/㎡,工业园周边均价约3500元/㎡。 房产市场 片区 年限 住宅价