房地产经纪行业剖析.docVIP

第一讲 房地产经纪行业剖析 一、定义 1.1房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。由于位置的固定性和不可移动性，又称不动产。 1.2房地产经纪 房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 1.3房地产经纪人 房地产经纪人是指收集、整理房地产信息、熟悉房地产市场行情，在房地产交易中为顾客提供居间、代理等服务促成交易以赚取佣金的公民、法人及其他经济组织。 1.4房地产经纪本质 房地产业重要的组成部分，服务业—未来国民经济最主要的增长点，实现最贵重生活必需品流通的重要渠道。 1.5房地产交易的三级市场 一级市场 国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其它用土地者的市场。 二级市场 房地产开发商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。 三级市场 单位、个人之间的房地产转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次房地产交易活动的市场。 房地产经纪主要是房地产三级市场范围内的经营活动。主要标的是存量房（二手房）。 二、房地产经纪的存在价值 2.1选择二手房的理由 在地段上有充分的选择空间 成熟配套 现房交易 免装修 即买即住 即买即获得产权 2.2二手房交易的特点 房地产商品信息的复杂性 房地产交易价格的复杂性 房地产交易程序的复杂性 房地产交易心里的复杂性 2.3行业价值 沟通信息提供咨询 规范交易保障安全 提高效率降低成本 三 、我国房地产经纪行业的发展 3.1发展阶段 复苏与形成阶段（1978-1992） 1978年十一届三中全会以后，我国进行改革开放。关于房地产是不是商品，曾进行过比较大范围的讨论。到1988年我国第一块土地批租，土地批租制度的实行，意味着我国房地产业真正登上历史的舞台。 起步与成长阶段（1992-1999） 1992年以后，上海等城市逐渐开放房地产市场，各地房地产交易所相继成立，房地产行业中一个相对独立的产业，也就是今天的房地产经纪行业，正式登上历史的舞台。 快速发展阶段（2000-2008） 2000年，我国第一次明确把大力发展以住宅为主的房地产业写入在五年计划中，随着城市化进程的不断加快，房地产经纪行业进入快速发展阶段。行业慢慢向正规化发展，市场倍增，行业的春天真正到来。 调整转型阶段（2008至今） 亚洲金融风暴 美国次贷危机 国际金融危机 温州炒房团 热钱 3.2发展态势 经营条件更加严格 经营范围更加明确 金融政策更加紧缩 税收要求更加提高 3.3市场状态 繁荣的房地产市场 不可逆转的城市化进程 经济的可持续性发展 土地的不可再生性 中国人的土地和房产情节 地方政府的意愿 住宅产品结构不断完善，房产流通频率不断加快 。据统计100套房产有8-12套在流通。 经济收入的变化 家庭人口的变化 个人喜好的变化 工作调动、移民 生活形态的变化（汽车、网络） 人性的需要，房子永远少一间 国人特有的购房心理， 投资、显富、攀比。 3.4主要问题 法律法规不健全，行业管理不完善。 经纪机构良莠不齐，行业整体素质不高。 违规行为时有发生，行业声誉差强人意。 行业规范基本缺失，市场运行不够有序。 从业人员培养跟不上发展的需要，高素质人才缺乏，影响行业提升专业化水平。 3.5行业格局 行业调整转型中，竞争加剧行业企业面临重新洗牌，对人才空前需求。 机遇和挑战永远都是并存的，剩者为王。 （四）、香港地区房地产经纪行业的发展、特点及代表企业 4.1发展历程 50年代 个人代理 60年代末-70年代 个人向企业方式的转变 80年代 开始形成以地产代理企业为主导的房地产经纪行业 90年代政府出面规范地产代理行为，95年首家地产代理公司上市。 90年代末电脑科技信息技术开始应用 98年后部分大型地产代理公司在国内开设分支机构 4.2行业特点 制度完善、崇尚竞争、追求速度。 实行牌照制度（地产代理牌照、营业员牌照） 监管局负责纠纷处理。 殖民地文化使整个行业奉行适者生存的法则。 4.3代表企业------中原地产 文化 追求速度，快。崇尚竞争，狼群文化、自由搏击，突出结果导向，物竞天择汰弱留强。 人才策略 不拘一格，流动性高、独立作战能力强。 资源管理 突出房源的成交率强调对客户的掌控，信息全部公开，营业员可以直接与业主联系。 门店管理 一点两组，分店签约 后台管理和支持 培训大都放在分店，总部强调监督职能。 （五）、台湾地区房地产经纪行业的发展、特点及代表企业 5.1发展历程 70年代以前，兼职的土地掮客 70-8