万科地产成都国宾房地产项目商业策划方案.ppt

苹果·二十二院街—— 院落建筑规划特色： 这些院落在中间一条尺度较宽的主街上，随意地衍生出数条支巷 这些尺度较窄小巷随着院宅建筑的外墙曲折蔓延，又相互汇通，将数十个相对独立的院落串联起来 对室内、室外空间进行了完整的构置，通过将公共商业空间一定程度的私密化，提高了经营空间的可塑性 通过合理的交通组织形式实现了商业人流的有效引入 巧妙地利用院宅建筑的前庭、内院、跨院、回廊以及宅前、宅间绿地、广场与室内空间形成的相互穿插，使经营服务活动能够创造更多的附加值 春风·城市心筑——主题院落商街 项目地址：重庆市渝北区冉家坝景观大道旁 商业定位：时尚娱乐、休闲运动、特色餐饮 商业体量：1.5万平米左右 天地·十二坊—— 商街全长1026米，总建筑面积17.31万平方米 由十二座形态各异的院景商坊构筑而成，每座商坊规划为二至四层的建筑 商铺面积从几十平至上千平不等，可根据需要随意划分 停车位：1000余辆 是东北首个集餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的院景商街 天地·十二坊—— 天地·十二坊—— 天地·十二坊—— 天地·十二坊—— 设计理念及特点： 将“院景”的概念引入到商街之中，是现代商业元素与中国古老 “街坊” 文化的结合。 每个商坊既相对独立，围合成一个院落式的景观空间，又通过曲线的交通互相贯通，形成一条整体连贯的特色商街。 通过交通走向的巧妙安排，活跃内外商街，变消极空间为积极空间，兴旺整条商街的人气。 在面积划分上，每座商坊均可纵向自然分割，以灵活的面积满足不同的需要。 商街内设造型各异的小品使坊坊相异、景景有别，内外皆景的院景商街。? 浣花·长乐坊—— 浣花·长乐坊—— 占地面积：5093.66平米 ?建筑面积：14015平米? 低层宽廊院落式商街 草堂2号—— 草堂2号—— 开发商：成都市兴文投资发展有限公司 项目简介： 是市政府围绕杜甫草堂打造的800亩中国诗歌文化中心“诗圣文化园” 里惟一商业配套 诗圣文化园占地28亩，其中设计有：吟诗阁、画廊等 建筑面积：8000平方米 商业定位：高端的休闲、餐饮、时尚业态聚集地，引入真正意义上的中国顶级品牌，将其融入成都本土人文环境，进行深层次的互动 项目共三层，全商铺，只租不售 橙子498街区—— 橙子498街区—— 项目概况： 位于韶山南路与香樟路交会处的西南角，有内街和广场，沿街近400米长度 采用后现代建筑风格，营造多层次现代立体商业空间格局 规划建筑面积2.8万平方米，以2000平方米的中心院落为空间，围合成一个院落式商业街区，街、铺、院、景错落有致 优化组合超市、酒店、商业街、餐饮、娱乐等业态，形成集购物、休闲、娱乐、酒店为一体的复合性院落式纯商业地产 引进了肯德基、步步高超市、米萝咖啡、巴西烧烤、罗莎蛋糕、台北豆浆、马力奥、李宁、特步、美克等品牌商家，面积在400平方---3600平米之间 文殊坊 春江花月—— 宽窄巷子 锦里——  谢 谢！ THE END 地块限高分析—— 限高15米范围 限高24米范围 航空限高109米范围 不得修建建筑物范围 航空限高100米范围 金牛宾馆控制线 20米宽 40米宽 开发价值分析—— 金牛宾馆控制线 商业价值最优 商业价值第二 住宅价值最优 不得修建建筑物范围 住宅价值第二 住宅价值第三 用地北侧迎宾大道 地块道路现状—— 宽阔的金牛大道及迎宾大道历经几十年的绿化，是景观植被最好的黄金通途，是其他区域无法比拟的。 第四部分 项目商业定位及规划思路 关于片区版块的思考—— 美领馆 = 金牛宾馆？ 美领馆——领事馆路商业街——棕南、棕北、玉林住宅区 金牛宾馆——本项目商业街——万科、爱美高、中环等国宾住宅区 关于本项目商业的思考—— 商业部分临街面宽260米、进深60米，拥有良好的规正的地块 商业将会是本项目提升品质的一个亮点 可打造成高端住宅区域内，高品质感的集中商业街区 先用“定制式商业 + 前期经营”营造成熟氛围，然后在后期解决销售问题 关于规划限制的思考—— 地块被分成了3个版块—— 限高15米的区域，60米宽和20米宽2个版块 限高24米的区域，40米宽 多层建筑密度不大于50% 地块高度及密度受限，只适宜做低层低密度商业建筑 限高15米范围 限高24米范围 航空限高109米范围 不得修建建筑物范围 金牛宾馆控制线 20米宽 40米宽 60米宽 商业的大敌——道旁树 本项目的临街面有一排非常高大的道旁树，据目测有7-8米高，正好将商业的临街面全部遮挡住； 对于本项目的商业来说，就无法在临街面得到良好的展示，其商业的价值受到影响，所以就不能考虑常规的商业； 为了规避这个劣势，我们只能从商业形态上进行创新，来弥补这个缺点，并尽量使劣势转化为优势。 关于规划限制的思考—— 偷概念——低层底密度的商业街区如何定位