合富辉煌上河国际街区住宅营销策划报告.ppt

SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPPING MALL SHOPP ING MALL 上河国际街区（住宅）?营销策划报告 市场篇:竞争对手分析 内容 华樟名府 银港水晶城 上东印象 地理位置 万家丽路与人民东路 交汇处东南角 万家丽路北段 晚报大道 开发商 湖南长远房地产 开发有限公司 湖南银港房地产开发公司 湖南住友房地产 开发有限公司 所属区域 雨花区 芙蓉区 芙蓉区 占地面积 1.2万平米 210亩 8万平米 总建面积 6.5万㎡ 35万㎡ 7.7万 容积率 4.2 2.68 2.9 绿化率 0.4 0.41 0.414 物业类型 高层（2栋） 高层 高层（33F） 社区配套 底5层为银行、超市、休闲、美容 底层游泳池、幼儿园、羽毛球场、超市 　 主力户型 1房1厅、4房2厅 1房1厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅 1房1厅 面积 (40、140) 43～64、80、100、125、150 40-49、70、120 总户数 550(390/160) 2237 796 销售价格和销售率 3100（60%） 2900（30%） 2700（80%） 总体评价 交通便捷，与市心联系紧密；有较好的立面形象 完善的小区配套和公共绿化环境，MINISOHSE概念 自身配套设施不多 竞争对手分析 华樟名府 上东印象 银港水晶城 竞争对手分析小结 周边区域小户型公寓旺销，市场竞争激烈。 缺乏完善商业配套，对销售造成一定影响。 总价较低，使其正成为市场的投资热点。 缺乏吸引眼球的推广包装方式。 与本项目产品相比，本项目在户型上更具有市场优势。 产品篇:规划及建筑设计分析 总体规划: A1区5至22层是住宅,共548户 通过四梯二十四户的平面组合形成,形成长廊式的楼层布局,是典型的公寓设计。 形成方正的建筑轮廊，既能使用地有限的临街区得到延长，争取尽可能多的户数都拥有美丽的主题园林景观，又能表达出小户型公寓这一主题。 产品篇:规划及建筑设计分析 环境空间与景观设计: 公寓层高3M以上，具有宽敞明亮的居住效果。 拥有项目中心地带美丽的主题园林景观。 大平台花园设计。 外立面 简洁现代，整体感强。 利用简洁的直线造型，创造城市标志性的国际街区生活公寓形象。 户型评析 公共走道 公共走道 南面通风采光 北面直观景色 A户型（单间） 建筑面积：47.07 B户型（单间） 建筑面积：52.29 Ｃ户型（两厅两房） 建筑面积：106.44 Ｄ户型（一厅两房） 建筑面积：80.19 主力户型 户型评析 洗手间 开放式厨房设计 布局紧凑 方正实用 阳台可近观主题景观和商业街区 A户型（单间） 实用面积：36.19 建筑面积：47.07 实用率：76.88% 户型评析 宽敞的开放式厨房 布局紧凑 方正实用 阳台可近观主题景观和商业街区 B户型（单间） 实用面积：40.20 建筑面积：52.29 实用率：76.88% 户型评析 卧室方正实用 客厅 宽敞明亮 卧室可近观主题园林景色和商业街区 Ｃ户型（两厅两房） 实用面积：81.83 建筑面积：106.44 实用率：76.88% 户型评析 房出阳台 视野开阔 布局紧凑实用 Ｄ户型（一厅两房） 实用面积：61.65 建筑面积：80.19 实用率：76.88% SWOT分析（优势） 城市东进。 具有开阔主题商业景观和街区景观。 一流设计 ：景观先行的规划设计、方正的建筑外立面、大型车库、豪华公寓大堂、开阔的景观电梯间。 创新户型：南北对流、视野开阔、观景阳台、间隔方正和实用率高等极具吸引力。 超大型商业配套，包括购物、娱乐、餐饮和休闲等功能主力商家。 SWOT分析（劣势） 项目周边区域目前还较杂乱，形象较差。 周边景观欠缺 。 SWOT分析（机会） 区域认同逐增 市政利好不断 新兴住宅板块 新交通中心 项目所在商圈有较多高质消费人群 SWOT分析（威胁） 小户型住宅市场供应竞争激烈 长沙城市发展步伐较为缓慢 项目目前人气尚不足，周边入住居民不多 SWOT综合分析 发挥优势，抓住机会 　高姿态切入市场，整合产品特点塑造标志建筑。 　用媒体提高市场关注度。 　中价高走，赢得市场美誉度。 抓住机会，规避劣势 　利用市政的不断利好来转换区域形象，化不利为有利。 发挥优势，化解威胁 　利用大市托升板块价值。 　突出主题景观、建筑设计及物管，以增强竞争力。 规避劣势，化解威胁 　突出项目的稀缺性 　相同特点的产品对比，突出性价比。 　加强现场包装和样板房包装。 项目市场定位 主题水景和MALL景观 营造国际风情文化生