房地产行业参考资料房地产开发部分.docxVIP

房地产开发行业参考资料 重要提示：本参考资料提供房地产开发行业背景及基础知识，以协助审计团队在执行新审计方法时，更好的了解实体及其环境，更好的识别和应对重大错报风险。然而，审计团队不应将本参考资料视为对本行业的审计程序、审计手册或审计指引，而应当根据具体的业务环境运用本参考资料。本参考资料中提供的风险识别信息仅仅用于示例目的，不应视为房地产开发行业或房地产开发实体的全部风险。 一、行业概况 （说明：简单描述中国房地产开发行业的产能、企业数、规模等统计数据及相关的行业风险因素） （一）行业现状 中国房地产改革的过程： 1988年 修订宪法准许向私有企业和个人转让国有土地使用权 1991年 推行住房公积金 1992年 开始在主要城市销售公共住房 1994年 进一步进行房地产改革，设立全面的住房公积金制度 1995年 颁布有关房地产销售及预售的法规，制定监管框架 1998年 废除住房分配政策 1999年 住房贷款上限提高到30年，金额由70%增加到80%并制定了二手市场交易的程序 2000年 颁布有关建筑质量的法规，使建筑工程项目的品质标准化 2001年 颁布有关出售商品房的法规 2002年 颁布有关以招标、拍卖及挂牌出售方式出让国有土地使用权的规定，废除境内外居民购房双轨制 2003年 颁布有关管制房地产贷款的规定并推出有关物业管理的法规，国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 2004年 国务院颁布通知，规定房地产开发项目（不包括经济适用房）的资本金比例由20%增至35%；建设部修订《城市商品房预售管理办法》；中国银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》 2005年 国务院通知市政府及有关部门抑制房价急升，采取措施遏制部分地区市场投机活动，包括住房贷款最低首付比例由总价的20%提到到30%，取消住宅贷款优惠利率，对购买后两年内出售的房屋征收5%营业税，以及禁止转售未建成的物业 2006至2007年 实施包括针对土地供应、银行融资及外商投资的其他措施，以遏止住宅物业市场的投机活动及减慢物业价格急升，鼓励发展中低档住房及促进房地产市场稳健发展。加强土地及贷款的规定控制固定资产投资、遏止高档住宅过渡增长以及刺激大众化住宅项目的发展，包括禁止银行向资本金总额少于拟进行的发展项目投资总额35%的开发商提供贷款。此外，中国人民银行提高一年期贷款的基准利率及其他年限的贷款利率以进一步收紧国家的信贷政策。国土资源部发出限制高档住宅物业发展整体土地供应的指引，包括终止别墅项目的新土地供应，加强征收土地增值税（《财政不和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》）及进一步加强外商投资中国房地产业的审批及监管的措施，如限制外商投资房地产于境外筹集资金及将该资金注入公司的能力。 2008年 2008年国务院颁布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，加强有关闲置土地的现行政策，规定须雅阁执行闲置土地处理政策。获批准开发但搁置超过两年的土地会由政府无偿没收，而政府机关会就有关闲置土地征收土地增值税。该同志亦重申住宅土地发展项目及建设工程总建筑面积最少70%须为建筑面积少于90平方米的住房（包括经济适用住房）的规定。2008年12月31日，国务院决定取消适用于外商投资企业、海外个人及实体的城市房地产税。自2009年1月1日起，城市房地产税由房产税取代。 2009年 国务院颁布通知，规定保障性房屋项目及普通商品房项目的资本金比例由35%调整为20%，其他类型物业的资本金比例由35%调整为30%。 2010年 部分城市房价、地价出现过快上涨势头，为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、 自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知（“新国十条”）。其中包括：实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且 套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据 风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。　　要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一