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大型MALL购物中心的投资决策策划与开发 一、国内外shopping mall发展现状 购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史oshopping mall 是指城市市区购物中心，shopping center是指郊区的购物中心。 购物中心的定义如下: 1 ?购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作； 2?适应管理的需要，产权要求统一，不可分割； 3?尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务； 4.拥有足够数量的相邻而乂方便的停车场； 5?拥有良好的购物坏境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色 综合服务。 6?统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。 7.有创造新商圈或更新地区的贡献。 购物中心的建筑特征 1?商业空间步行化2 ?商业空间室内化3?公共空间社会化 购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对购 物中心实行统一的集屮管理，购物屮心的日常运行、保安、清洁、维 修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供 所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳 管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无 直接关系。 购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等 方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Namba工程是 独具特色的生态购物中心，建筑面积达到3 2万平方米，建筑师设计 了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的 植物覆盖2?8层建筑上面，露天的坡道从2层逐渐走到8层，坡道两 边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两 端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。 我国商业发展一直滞后，9 0年代后期，零售业与批发业发生剧烈变 革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物 中心在9 0年代中期开始引入国内。 9 0年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上 海迪美购物中心， 9 0年代末期，深圳首家MALL购物屮心一铜罗湾百货在华强北开 业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正 大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑 面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲 于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母。止大广场位于享 有“东方曼哈顿之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家 商铺签约，出租率超过80%。 购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许 多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方 式，许多购物中心经营失败。 二、shoping mall可行性研究 购物中心投资巨大，投资冋收期长，风险与机遇并存，发展商作大型 购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环 境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导 致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的棊础。 可行性研究包括如下内容： 1. 1用地选择 （-）用地区位和交通人口状况 总体策划对市场调研提出较高耍求，需要对城市经济实力进行准确深 入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶 层，进行市场调研是基础。 流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的 其他相关调查。 （-）用地经济状况，考虑租户的经济里利益需求。 （三） 对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。 （四） 用地物理状况重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可 进入性。 （五） 消费心理研究 （六） 城市规划的人口结构研究 1.2类型和规模确定根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对 手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理 确定类型与开发规模。 对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分，考虑到不同区域的 文化差异与消费偏好。 1.3承租户服务与制定承租政策 购物屮心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确 定后，述需要根据承租户的需求和购物中心口身的需要，确定他们在 购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物 中心带来最佳经济效益。 核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的 形态。核心承租户得位置需耍事先确定，大型购物中心的核心商店适 合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织 人流的效果。 特殊承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请 其入场，能够起到增强文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点代面， 特色经营是MALL的关键。例如深圳华侨城就专门邀请三百砚斋， 展示中国的砚文化。 承租政策原则是放水养鱼，发展商与商户一同成长，因为购物屮心经