南通金地置业青东路项目市场定位报告.ppt

通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，达到吸引客流的效果 商业建议—外部景观 霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑 广告塔 屋顶式 墙面式 悬幕式 悬挂式 门脸式 突出式 橱窗式 活动式 蓬帐式 远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。 中距离确认：200米外，外墙大型店标。 近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。 商业建议—户外广告 办公建议—外立面 外立面建议采用明框玻璃，增强现代气息，提升办公物业形象； 办公建议—外立面 建议大堂挑高设计，增加办公品质； 办公建议—室外小品 办公建议—空中合院 局部楼层规划空中合院，增加办公物业通透性及共享性； 公寓建议—精装修 建议公寓采用精装修，实现拎包即可入住，最终目的在于提升项目品质以及溢价能力； 公寓建议—层高建议 项目名称 层高（M2） 绿洲国际 4.7 金海岸 4.7 克拉公馆 3.3 景华城 4.7 濠南郡邑 4.7 国际贸易中心 3.9 润华国际 4.7 妇儿乐城 2.85 建议公寓采用挑高设计，层高为4.7M，可实现一层变二层，提升产品竞争力； 代理服务 待订各种娱乐场所/餐馆订座、订位 代办购物 代办票务（铁路、公汽、航空、海运） 代取送物品 代订报纸、牛奶 代接送小孩 代缴费（水、电、煤气、电话费等） 家政服务 美食到位（酒店大厨出租、菜式设计、安排宴会等、职业服务员） 洗衣（水洗、干洗） 家居清洁服务（打扫拖洗地板、抹试家具、门窗、家具打蜡、吸尘等） 裁缝服务（缝补、代改） 看护服务（老人、病人、儿童） 个性化的家政服务，提供经过专业培训的保姆、钟点工，提供高品质的家政服务 公寓建议—服务建议 感谢聆听 THANKS 商业主题概念演绎 商业主题概念演绎 周期（T） 价值（V） Mall模式： 长期持有经营，收益主要来自后期经营的租金收入。前期开发投入较大，周期较长，较难销售变现，对现金流要求较高。 非饱和容积率模式： 牺牲一些容积率，从而规避价值较低的高楼层商业，全部开发1-2F商铺，销售快，风险低。缺点是可销售商业面积减少，损失部分开发利润。 持大售小模式： 主力店与一般店大小组合，交错布置，未来经营风险小。通过出售小商铺收回投资，通过出租主力店回笼租金实现利润，达到销售、经营相统一。 纯小商铺模式： 各楼层独立经营，单店面积小，总价低，销售迅速，可实现的售价高。缺点是未设置主力店较难形成辐射力，商业后期经营存在风险。 通过波士顿矩阵分析，本案应选择“尽可能高价值、较合理周期”的开发模式，即“持大售小模式” 。 √ 商业建议—波士顿矩阵 商业建议—预招商 预招商 在产品定位之前，可采用预招商的策略，从而解决后期面临的一系列问题。预招商有几大好处： 产品前置，真实了解客户需求，特别是主力店客户，包括位置，面积需求，层高需求，排水排烟需求等； 利于后期的规划设计，不容易产生问题； 提前进入招商销售阶段，对于后期商业运营与销售大有好处； 商业建议—产品组合 商铺组合 1拖3F或1拖4F 1+2F 纯1F 竖向组合：1拖3F，1+2F，纯1F等多种产品组合方式，利于后期销售； 业态组合：3F、4F商业价值不高，1拖3F商铺可考虑规划KTV，大型餐饮，足疗等业态，但要在一楼留有门厅以及招牌。 商业建议—产品组合 平面组合：以主力店和次主力店为中心，带动人流，利于小商铺存活； 垂直组合：通过主力店的高楼层布局，带动人流垂直流动，以盘活高楼层商业 主力店布局 平面组合方式示意 垂直组合方式示意 商业建议—产品建议 主力面宽4-4.5m 面积配置 主力进深15m左右 一层建议挑高设计（5-6M） 以三层为主，根据商业价值不同局部设置四层 建筑形式 根据商铺价值不同规划不同面积 商业业态—现状表现 观音山商业业态构成 观音山片区多以生活配套为主，缺乏休闲娱乐，品牌零售及高档餐饮等业态； 商业业态—南通消费 南通人均消费支出情况分析 传统食品占据一半比重，支出变化最大的为娱乐，教育及文化服务类，反映了居民对于这一需求的增加； 商业业态定位 业态 具体项目 分布楼层 零售 品牌男女衣帽服装、化妆品、名表、家居、珠宝等 化妆品，女人用品多分布于低楼层，男装、儿童多分布于中间楼层； 餐饮 俏江南、刘巧儿、超级牛扒、西餐，简餐，美食城等； 大型餐饮分布于高楼层，小型餐饮各楼层均可； 休闲娱乐 SPA，瑜伽、电玩城，KTV、网吧 主要分布于商楼层 主力店 超市、品牌百货、连锁家电等 超市建议位于地下一层 品牌百货，连锁家电位于中间楼层； 办公定位思考—产品本身 物业类型 本案建议面积 目前市场单层面积 平均层数 普通办公 40000M2 1000-2000M2 20-40层 公寓式办公 70000M2 1200-2000M2 30-40层 根据统计，本