2012税二第三章 土地增值税.docVIP

第三章　土地增值税 　【考情分析】本章为考试次重点章节，平均分值在10-15分左右，占比低于10%。　【内容精讲】 第一节　概　述 一、概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。　　二、特点：　　（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象　　（2）征税面比较广　　（3）采用扣除法和评估法计算增值额　　（4）实行超率累进税率　　（5）实行按次征收　　 第二节　征税范围、纳税人和税率 一、征税范围　　（一）征税范围的一般规定　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。　　2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。　　不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：　　（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。　　（二）征税范围的具体规定 具体事项 征收规定 以房地产进行投资、联营 房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收。将投资联营的上述房地产再转让，征税。 合作建房 1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。 企业兼并转让房地产 暂免 房地产交换 1.单位之间换房，征税；2.个人之间互换自有居住用房免征。 房地产抵押 1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。 出租 不征 房地产评估增值 不征 国家收回房地产权 不征 转让、抵押、置换 征税 代建房行为 不征（新增） 　　【典型例题】下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（　）。　　A.房地产评估增值　　B.贷建房行为　　C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属　　D.房地产开发企业以自建商品房进行投资　　E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户 『正确答案』DE『答案解析』选项A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围；选项B, 代建房行为不属于土地增值税的征税范围；选项C, 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为不征收土地增值税。选项D, 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营,属于征收土地增值税的范围。选项E, 房地产企业自建商品房安置回迁户，安置用房视同销售处理，属于征收土地增值税的范围。　　二、纳税人　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。　　　　三、税率　　土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%～100%的部分 40 5 3 超过100%～200%部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 第三节　转让房地产增值额的确定 土地增值税的征税对象即增值额＝应税收入—扣除项目。　　一、收入额的确定　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。　　1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；　　2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；　　3.外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。　　　　二、扣除项目及其金额（要两看：看主体、看标的，扣除项目有差异）　　（一）新建房地产的扣除项目的确定：　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：　　（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：　　出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；　　以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；　　以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）　　是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 　　①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁