集美组-长春市美景天城项目提案.ppt

* 项目价格策略 （1）、准备期，项目一期将A1#、A2#、A3#等以2400元/平方米的价格入市，通过定价体系的低价房与利益点来促进成交，同时，随着工地形象的改变，利用买期房便宜，买得越早越便宜的消费心理，一期开发分别在预热期、导入期实现2450元/平方米、2500元/平方米、2550元/平方米的均价；二期开发分别在准备期、预热期、导入期实现2900元/平方米、3000元/平方米、3100元/平方米的均价；三期开发分别在准备期、预热期、导入期实现3150元/平方米、3250元/平方米、3300元/平方米的均价。 （2）、开盘期，一期利用良好的建筑形象及示范单位的支持，实现强势销售，将价格稳定在2550元/平方米，二期将价格稳定在3050元/平方米，三期将价格稳定在3200元/平方米，但此时已无折扣可言。 * （3）、随着工程进度及项目形象的确立，分阶段提高销售价格，稳定前期客户，使市场确立买本项目就是买升值的良好口碑，实现一期稳销期、持销期2600元/平方米、2650元/平方米的均价；二期稳销期、持销期3100元/平方米、3150元/平方米；三期稳销期、持销期3300元/平方米、3350元/平方米。 （4）、当项目销售所剩无几时，基本是一些有缺陷单位，可针对性逐一研究， 在市价不变的情况下，通过增加利益点的方式销售清盘。 项目价格策略 * 项目价格策略 项目价格策略原因分析：由于项目的销售周期较长，而长春市场近几年的价格涨幅较大，预计项目在未来一年内的涨幅将超过3000元/平方米，因此项目从一期开发到二期、三期在价格上都有所上调,以实现项目的利润最大化； * 项目销售策略 项目销售总体策略 项目一期以中高档的市场形象、优质的产品质量和中低价位入市，目的是抢占市场，建立并迅速提升项目的市场知名度，实现项目快速销售，完成资金回笼，为二期开发做好准备。 项目二期先做水景组团，以项目的中心景观“水景大道”来支持二期销售，并以欧式建筑、文化和实景进一步扩大项目的知名度和美誉度，并为项目三期的开发做好铺垫。 项目的三期，在借助项目的“水景大道”等景观环境和已经形成的项目市场知名度、美誉度的同时，并在建筑、文化、物业等方面进一步完善提高项目的美誉度，以最终完成项目的整体销售，实现企业的利润、知名度和品牌三重丰收的目的。 * 项目一期销售方案 由于项目的体量较大，开发周期较长，二期、三期时段的市场变化无法准确预测，所以我司主要对项目的一期销售作了较详细的计划，供贵司参考 * 一期不同销售阶段的销售策略 时间 销售策略 卖点 准备期和预热期 地段 投资回报率高、交通、建筑、服务、未来增值空间大 售楼员形象 售楼员形象端庄、稳重、热情 图纸 图纸清晰明了，户型功能布置较好，小区整体规划较好 导入期 动工 如期动工，不影响施工进度 地段 施工现场整齐、不混乱、产品形象好 广告 适量投放广告，启动市场需求 开盘 卖场 卖场布置体现本项目的主题 售楼员 对所有的与本项目相关的内容必须了解透彻 强销期 广告 将本项目的最大价值即地段和整全景观规划展现给消费者 稳销期 公关活动 质量鉴证、口碑传销 持销期 口碑宣传 与无签约业主联系、给予利益点，加强口碑传销 尾盘期 低价格 变相降低价格，如免物管费等 * 项目一期产品投放策略 （1）、准备期、预热期和导入期应先销售德国风情组团，即：A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A6#、A7#、A8#、A9#、A10#、A11#，考虑到农安南街一侧的配套较齐全，周边购房气氛较旺盛，为了迅速回笼资金以及带动周边人气，同时较好完成期房阶段的销售任务； （2）、在开盘后直至强销期，完成德国风情组团的剩余销售，以及开始着手对罗马尼亚组团的销售，即A13#、A14#、A15#、A16#、A17#、A18#、A19#、A20#、A21#、A22#、A23#、A24#、A25#、A29#、A30#，利用其自然的定价规律，造成市场感觉项目卖的较好因而涨价的印象，同时，能进一步的树立项目高档楼盘的形象； （3）、在稳销期及持销期之间，利用楼盘已经建立起的良好形象，依托准现房的支持，实现项目的持续销售； （4）、在尾盘阶段，利用前期的市场热销度，完成项目的最后销售； * 项目一期各阶段的销售目标 面积（平方米） 面积销售率（%） 套数（套） 套数销售率（%） 准备期 5982．15 5．1 52 5．1 预热期 9735．65 8．3 86 8．3 导入期 18767.52 16．0 165 16．0 开盘日 5278.37 4．5 46 4．5 强销期 39998.28 34．1 352 34．1 稳销期 20761.57 17．7 183 17．7 持销期 13137.26 11．2 116 11．2 尾盘期