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云柏商贸公司 BEIJING YUNBAI COMMERCE CO.,LTD 北京金伦大厦 项 目 规 划 书 2003 年 1 月 目录 一、 序言 二、 市场分析 (一) 市场比较分析 (二) 金伦区域分析 三、 项目评估 四、 概念及市场策略 五、 工程设计及改造 (一) 设计招标及报批 (二) 外立面设计及改造 (三) 结构改造 (四) 室内装饰 六、 产品结构和楼层布局 (一) 产品结构分析 (二) 各楼层产品布局 七、 功能区域划分及美陈 (一) 店面 (二) 招商处 (五) 开业庆典 八、租金分析及成本利润核算 (一) 租金问题简析及价格策略 （二）金伦项目年度成本收益概算 八、 招商计划 (一) 招商项目明细 云柏商贸公司 BEIJING YUNBAI COMMERCE CO.,LTD 1 云柏商贸公司 BEIJING YUNBAI COMMERCE CO.,LTD (二) 招商策略及流程 (三) 招商广告 (四) 招商人员 九、 开业计划 (一) 开业活动 (二) 开业广告 (三) 开业庆典 十、 人力资源 (一) 招商人员 (二) 管理人员 十一、时间进度表 十二、附件 一、 序言 在过去的两年，北京市场小商品市场风气云涌；现在正是褪尽泡沫的时候。一度沸沸扬扬的女人街、美人街、丽人街、千百千等数十家小商品市场，都被市场无情的考验着,痛苦的没落。 这几年，是北京零售市场疲软的几年。原因是多方面的，宏观上讲，是国家的货币政策和亚洲金融风暴以来的经济形式，使国家采取了比较保守的经济政策和稳健的货币政策，将我国经济发展速度控制在 7%~9%之间的范围进行宏观调控,避免了经济泡沫的发生和通货膨胀。从去年以来，国家根据形式发展，调整了整体政策，将扩大内需作为经济发展的基础来抓。与此相配套，五一、十一都采取了长假，促进假日经济的发展；与此同时，降级银行利率，促进消费。这一政策刺激了旅游业、零售业的发展。从未来的一段时间来看，零售业还将受益于这一政策。 但随着市场自由竞争成分加大，商业面临着激烈的竞争和优胜劣汰的残酷 云柏商贸公司 BEIJING YUNBAI COMMERCE CO.,LTD 2 云柏商贸公司 BEIJING YUNBAI COMMERCE CO.,LTD 局面。一些商场由于在经营模式、商品结构、服务、广告营销、机制等方面的够成的综合竞争力不足，已经和正在倒闭。 对于金伦项目，公司进行了长达数年的详细考察和艰苦的谈判，期间，考察了韩国、大连等市场，对整体业态的发展进行了多次考察。同时新生活商业城的运作，更丰富了公司的运营经验和整体把握能力。就目前公司情况来讲，云柏鞋业品牌连锁已经发展到六家，正在面临管理瓶颈阶段；合作的罗宾汉暂时不会有太大起伏；新的卡玛服饰正在整合货源、形象、理念,进而在全国进行扩张。 通过考察、分析、讨论，我们认为，将金伦大厦改造为以年轻、时尚、以服装为主，融合餐饮、影院、时髦杂货商品的综合性青年人的大市场，是金伦项目的整体格调，也是商品市场发展的方向。 二、市场分析 市场分析 近年来，随着北京零售市场竞争和消费状况转变，商业格局不断变迁。特别是百货商场的转型，百货业面临更新换代。超级市场、专营店、超级购物中心迅速发展。 整体上说，零售业向专业化和综合化一小一大两个方向发展，而消费者的需求催生了一拨商品市场的出现。伴随消费者收入水平提高和消费观念的转变，商品市场以其货品丰富，价格低廉，花样繁多和更新速度快等优势，拥有了很大的市场生存空间。比如比较典型的万通、西单明珠、大连的胜利广场等。我们对万通、明珠、雅秀市场、胜利广场做了地理位置，面积，租金，商品结构，优势劣势分析等方面的比较如下： 云柏商贸公司 BEIJING YUNBAI COMMERCE CO.,LTD 3 云柏商贸公司 BEIJING YUNBAI COMMERCE CO.,LTD 1． 万通市场概况： 地理位置 楼 产品结构 月 租 金 摊 押 其他费 面积 特色及优势 不足 层 （元） 位 金 用 数 位于西二 F5 美食/娱乐 20000 28 4 万 工商管 总面积 1． 以价格便宜，低于 1． 市场外观和 环和阜城 理 ： 2．5 万 同等货品市场价的 内部装修不 门大街交 150/月 平米 10~15% 现代，有些陈 接处，地 2． 货品丰富，多样， 旧； F4 装饰画/小家电/文化 A：4000/月 248 3 万 铁站口， 文体用品/手机配件/ B：3800/月 税金： 质量不错。 2． 摊位租售兼 公 交 发 玩具/电话/家居用品/ C：3000/月 350/月 标准摊 3． 地理位置好，市场 有，给商场整 达，客流 玻璃用品/礼品 位： 辐射面积大，每层经 体调整带来 很大 水电费 6 平 营面