万科 天津东丽湖项目推介报告旅游度假 市场分析 项目定位 概念规划 物业建议.ppt

肖楠谈东丽湖未来“居住模式” “万科东丽湖项目首先从度假需求介入，目标客户是那些已经拥有第一套住房，寻找周末别墅的中高收入人群，他们已经形成了较为明确的‘５＋２’生活需求。东丽湖居住区是他们工作５天之后，与家人团聚、亲近自然的好地方。３到５年后，东丽湖项目开发将进入第二个阶段，引进高新技术、商务培训等产业，就业人群可以保证在‘５’天中定居新市镇。１０年左右，东丽湖将发展成为一个较成熟的社区，集多样化功能于一身。到这个时候，东丽湖项目就形成有长住人群、有度假群体，能满足多元化需求的社区。”东丽湖项目客户群的多样性，决定了其建筑形式也是多种多样。面向中高收入者的高级住宅，紧跟世界房屋建筑潮流，个性化设计赶超世界一流；ＳＯＨＯ一族，崇尚自由、自然和舒适的生活，东丽湖的ＳＯＨＯ住宅为其提供了最好的生活方式；随着城区服务业的增多，面向普通工薪阶层的普通公寓也将在此占有一席之地。目前，东丽湖的总体规划已经出笼———规划容积率约０．３６，总建筑面积８８万平方米，建筑密度不大于２０％，绿地率不小于５０％ 谢谢观看 兼顾居住和就业 提供充足的就业机会，逐步实现就业本地化，使居住和就业相融合。 多元化社区构成 项目定位在低层、低密度、低价位、高品质的大规模小住宅。将改善型产品和休闲度假型产品相结合，丰富社区业主结构。形成多元化、充满生机的社区形态。 重视社区教育 教育氛围要在社区内随处可见，不能将教育仅限定在教室，接受教育不应该是年轻人的专利。 交流的空间 社区内的居民安排丰富的休闲活动和场所，便于社区业主进行思想与信息的交流。 明确的社区边界 明确动植物的栖息地、沼泽、开放空间、田野以及休闲用公用空间的保护措施，有计划的保留一定的公用空间。不但可以保证“紧凑”社区的开发，而且还可以使社区充满活力。 总体控制，分期实施 安排合理的开发节奏和赢利模式，控制现金流的平衡。根据项目的不同阶段，社区配套成熟度、交通问题解决的时机，介入不同的细分市场。 产业与区域发展的联动 合理的产业发展模式，促进社区与区域发展的联动，创造一个强有力的，充满人文内涵的可持续发展社区。 总体发展方向——根据市场分析和客户调查结论。总体来看，应当把建设一个“多功能、复合化的成熟社区”作为东丽湖项目的基本开发思路。整个项目应当能够向市场提供多类别、多层次、成梯度的产品阵列。项目最终很可能要演进发展成一个配套完备、功能齐全的远郊新市镇。 社区主题整合——“生态社区”、“运动休闲社区”、“综合社区”三大概念主题可以是层层推进的——“生态”是地块的先天优势；“运动休闲”是项目的附加价值；“多功能综合社区/新市镇”是项目的远期目标。“单纯的生态”和“单纯的运动休闲”都不能完全满足潜在客户的常住需求，难以形成全方位的吸引力。“多功能综合社区”将是项目多重概念的最终聚焦点。 多层次产品——根据市场分析和地块特征，整体来看，东丽湖项目应当提供包括独体别墅、独体住宅、豪华别墅、联排别墅、低层公寓在内的多层次、多价位的复合产品，以满足多层次复合市场的需求。 配套渐进完善——常住客户是本项目的主力客户。常住必然会存在多方位的生活需求。从长期来看，在社区配套上应当形成较为完备的硬件设施和软件服务体系。当然，从项目渐进开发着眼，建设首期，需要在满足完美生活所需的众多配套设施中，选择最有吸引力的启动类别。 总体定位结论的得出 首期的规划成果描述 邻里中心 建筑形式 3.首期规划成果 首期开发范围 项 目 面积指标 备 注 示 ? 范 ? 区 销售中心 1，500平米 开盘设在邻里中心内 样板房 5，000平米 包括5套独体别墅 Town house 5，000平米 配套商业 8，000平米 包括医疗、邮局、银行、餐饮、书店等 室外综合运动场 12，000平米 包括室外各种小型运动设施（04年暂不施工） 网球场 1，500平米 2片 滑水赛道 2，000平米 具备05年世滑赛比赛的场地要求 规划目标描述：对东丽湖地块建筑文脉的透彻理解正是新市镇理念贯彻社区与总体环境协调统一开发的体现，创造良好的城市形态也符合该理念的规划要求，汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想——“城市新生活”，可以保证社区持久旺盛的生命力。但是我们又有创新，有所发展。 遵从——与当地地脉的充分融合，项目与区域风景特征的巧妙结合，并通过开发营造与保留当地的生态湿地系统。 保护——自然环境与各种动物在此按照自己的生存习性生长并存在着。 延续与再激发——各种城市形态与规划手法的运用，让人们远离嘈杂、拥挤的环境，同时同样享受着城市生活氛围与热情。 灵活与开放——打破传统的住宅布局形式与现代城市的几何特征构建形态，更多地