罗兰贝格北京乾狮郑州绿都地产集团项目-区域定位报告.pptx

绿都地产战略项目;管理概要;绿都区域定位现状 8 绿都已进入城市分析 15 城市群与核心城市分析 37 企业区域布局分析 82 D1. 区域扩张案例研究 82 D2. 2014百强房企区域布局分析 94 绿都区域定位结论 113 ;区域定位工作模块概述;;区域定位的研讨首先需要进行城市归类分析，项目组将通过计分法和矩阵分析法对绿都已进入城市、国内重点机会城市进行筛选归类;从两大方面九项指标，对绿都已经进入的河南省城市及南昌，对绿都尚未进入的全国重点城市进行计分法分析，再实施矩阵分类;A. 绿都区域???位现状;以宇通集团为依托，充分发挥协同优势，加快郑州区域重大运营项目推进，加大土地资源储备，快速开发，做大规模，进入郑州市场前列，把郑州市场打造为绿都发展扩张的基地。 2013-2014年，以郑州和南昌为投资重点。 同时在已进入的城市，要适当增加土地储备，保证可持续发展，不断提升已进入城市市场占有率和品牌知名度、美誉度。 2015年择机进入一个中西部省会城市（武汉、合肥、济南、西安、长沙），开启第三个省域化布局。;;;郑州是绿都地产后续建设的核心区域，在建及待开发总量457万平米，其他区域仅新乡尚有67.91万建面可持续开发，缺乏新项目;项目规模、发展阶段分析及即时估算利润率 ;绿都区域定位核心问题;B. 绿都已进入城市分析;;;2013年河南省地级市及南昌GDP及增速 [亿元，%];2013年河南省地级市及南昌人均GDP [元/人];2013年河南省地级市及南昌商品房销售总额、人均商品房销售额 [亿元，元/人] ;2013年河南省地级市及南昌商品房销面积与人均销售面积 [万㎡，㎡/人];市场吸引力及绿都市场机会矩阵图 ;计分法打分规则 ;弱;计分法分析结果（按权重2计算市场吸引力）;绿都在河南省内与南昌的区域定位分析结论;;综合人口/经济/房价/地价/市场供需因素的分析，郑州毋庸置疑是绿都发展的核心城市，必须作为战略重点加大投入，固守发展;从全球经济格局、中国国家战略、中国经济格局三个层面看，郑州房地产市场均面临重大发展机遇;郑州未来的贸易及物流产业机会;中原城市群发展现状分析;从全国市场供求去化周期观察，郑州市场明显好于全国市场，供需两旺，在短、中期里都可以支持绿都深耕本地的布局;2014年郑州累计供应土地147宗，占地面积512.30万㎡，可建面积1865.46万㎡，土地供应与成交均以住宅为主，商业用地供大于求;2014年郑州商品房、商品住宅供应与成交面积双跌，其中成交量跌幅达27%，市场显出疲态，价格进一步上涨乏力;河南省内房企与全国性房企在郑州竞争激烈，2014年销售额十强中全国性房企已有三家，未来绿都也将不可避免的与之直接竞争;按项目看，恒大、万科这样的全国性房企正在逼近甚至领先区域内房企，这些企业的项目很有可能在未来对绿都的项目形成直接竞争;C. 城市群与核心城市分析;2015年中国将形成22个主要城市集群，城市集群的经济联系及文化特征，将引导绿都进行区域市场机会的判断;;三大网状城市集群的四普和六普人口增幅3.8%，相对比较稳定，但城市集群间的人口流动却非常巨大，核心城市依然是人口聚集源;;;;;;46;;;;;对比三大都市圈非核心城市与其他区域核心城市，可发现经济最发达地区部分非核心城市发展优于部分核心城市，可考虑研究（2/2）;本次区域定位研究范围，聚焦在三大都市圈主要城市34个，点状城市集群核心城市20个，补充20个城市，共74个重点研究对象;城市人口及相应城市购房客群分析，依然是判断城市消费需求/市场吸引力、房地产市场容量/产品档次及特征结构的最重要基础;2013年重点研究城市常住人口数量;;按城市产业经济发展/产业结构/城市建设/政府财政收入可将城市发展分为3个阶段，我们研究的目标城市基本处在阶段3的进入期;在全国范围内，重点市场规模大机会相对较多，潜力市场规模大但竞争激烈，需绿都具备相应能力才能进入;从两大方面九项指标对重点城市按照计分法和矩阵分析法进行分类;计分法分析对比验证;全国主要城市区域定位分类;针对绿都未进入的城市，我们将对市场机会用另一套指标进行验证，更侧重于当地产商品住宅去化情况和房价地价涨幅;对比分析发现：选取不同的机会判断指标，重点城市数量减少且具体名单有所变动;全国主要城市区域定位分类;两套指标分析结果对比;;全国主要城市区域定位分类——核心城市分析结论;至2020年中国高铁规划图;2014年武汉市房地产相关政策;2014年武汉商品住房供应量、成交量、成交均价 [万㎡，元/㎡];2014年武汉土地市场降温迹象明显，企业谨慎拿地，土地供应、成交、溢价率均有不同程度下滑，降低了外地企业进入武汉的难度;地方房企与全国性房企在武汉竞争非常激烈，十强企业份额不足30%，武汉市场尚存一定市场