201506房地产贷款业务.pptVIP

第一部分：房地产贷款业务 1、房地产贷款 2、土地储备贷款 3、房地产开发贷款 4、个人住房贷款 5、商业用房贷款 6、经济适用住房开发贷款 7、廉租住房建设贷款 房地产开发贷款管理有哪些规定？ 对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。 对经国土资源部门建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。 对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押品。 商业用房购房贷款管理有哪些规定？ 商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行同档次利率的1.1倍。 对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 主要监管红线： 房地产行业贷款集中度超过20%的，应定期组织开展压力测试，审慎评估，稳步压降余额。 严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。 商业银行对未取得“四证”的房产开发企业不得发放任何形式的贷款。 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。 对土地储备贷款贷款额不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 住房按揭贷款风险分类 1、法律风险 当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障 担保法司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 即通常所说的“生存免责” 根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加。 引申： 当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违约，我行在收回债权中的执行难度极大。 是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续执行？谁来做？ 2、假按揭风险 一手房假按揭形成的原因： （1）开发商楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危机，银行贷款和工程款项难以偿付。为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的。 （2）中小房地产开发商自有资金有限，有些在楼盘初建时就出现资金吃紧，期房销售速度缓慢，各方资金需求告急，只有将期房重复“销售”才能足够支付。 （3）当一些楼盘接近清仓时，由于尾楼销售困难，即使卖出价钱也不理想。一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行。为了套取更多资金，这些楼盘往往将定价标高。 （4）房地产开发贷款要求比较严格，而房产按揭手续相对简单、利率较低。使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款。 （5）商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为，开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题，风险相对较低，为了增加业务量、照顾大客户而予以配合。 （6）少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易，纵容了假按揭的发生。 假按揭的种类： （1）一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房，以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料，以“购房人”名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款。待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款，如果无法售出则干脆携款潜逃。 （2）一房多售：开发商为了回笼更多资金，伪造相关资料，将同一楼房卖给多个购房人，并分别与不同银行办理按揭贷款。一般说来，其中有一个“购房人”为真正的购房人。待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还。 3. 假按揭的特征： 开发商替购房人每期偿还银行贷款。 如何防范假按揭贷款： （一）严格对开发商和中介机构的准入 1. 确定开发商和中介机构的信用记录良好，无假按揭历史； 2. 确定开发商和中介机构的资质良好，具备承担违约责任的能力； 3. 其主要领导人信用良好，无犯罪等历史。 （二）加强对交易真实性的审查 经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交易真实性，警觉交易价格过高等违反常规现象。 （三）加强与市政规划部门的联系，了解房产使用年限和地区规划。 （四）完善我行内部管理体制，加强员工法律和业务知识培训 1. 对违规工作人员严厉处罚，以儆效尤。 为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为，应对“假按揭”等责任人员进行严肃处理。对于触犯我