2014年下半年南京住宅市场走势及应对方法.docxVIP

YZ PAGE PAGE 10 2014年下半年南京住宅市场趋势 莱蒙7587117 市场背景 1、市场环境 2014年1-4月份，全国房地产开发投资增幅继续回落，土地购置和房屋销售降幅进一步加大，资金来源增幅再创新低，整体市场萎靡。近期不少三四线城市地方政府急不可耐，频频出手救市。4月份以来的一个月内，尽管实施举措各不相同，继南宁楼市限购松绑之后，无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵以及郑州先后抛出放宽房地产调控的政策。此外，福州、宁波等多个二、三线城市都传出打算救市的传言。 购房者观望态度愈加明显，在楼市经历了连月的成交低迷、市场降温后，5月14日央行力挺首套房贷需求，避免楼市调控误伤刚需，此次央行发声是对刚性需求的一个保护，央行在此时间节点做出的表态，多侧重于宣示态度和信号释放，并无实质性的激励措施，短期内对楼市信贷的松动效果有限，同时对保持房地产市场平稳健康的发展有好处，。这些“救市”政策都是给购房者信心。 5月8日，南京市委书记杨卫泽就受采访称，南京市没有考虑放松楼市限购政策，“楼市限购为国家政策，南京将严格执行，没有放松限购想法”。南京在今后一段时间内，维持现有的从紧的楼市政策。 房贷方面与其他城市相比，南京房贷依然维持偏紧。执行基准利率的银行较少，且下款时间较长。 2、重要城建 南京市2015年前将通先后有8条轨道线开通 青奥前开通：10号线，S1宁高城际一期（机场线），S8宁天城际?，河西有轨电车?。 青奥后至2015年通车：3号线，麒麟有轨电车一号线，4号线，S3宁和城际一期（12号线）。 2015年前8条轨道线路开通，南京市新晋近百“地铁盘”，交通优势将成为大部分楼盘的共性卖点，交通优势的影响力逐渐减弱，各楼盘的区位优势更加明显，楼盘销售更加需要突出自身独特价值与定位，凸显自身核心竞争力。 房产市场分析 1、南京市土地供应 2014年南京储备地块共计61块，纯住宅地块占比近一半，各个板块出让地块中，栖霞区最多为17幅，其次为雨花台区为12幅，浦口区、玄武区均为9幅，建邺区为6幅，鼓楼区为4幅，江宁区最少，仅有1幅地块。去年7月份，南京市政府宣布江北地区将在青奥会之前暂停出让土地，也就是说到2014年8月之前的一年内江北将不再卖地，不过今年8月份之后，江北地块又要开闸上市了。在公布的储备地块中，位于城南的南部新城板块、位于城北的迈皋桥板块，成为今年土地储备地块集中地。其中，南部新城将有11幅地块推出，成为今年南京推地量最大的新城。 2、南京市近一年市场供销分析 （1）全市供销情况 (不含溧水高淳,仅为住宅统计数据，数据来自网上房地产) 南京市自2013全年整体呈现量价齐升的态势，上市面积及成交面积虽时高时低，整体仍小幅增长，市场成交价一直震荡上行，全年涨幅达12%。 2014年2月因春节长假影响，供销两量触底，进入“金三银四”，上市量大幅上涨，推盘体量巨大，但成交量虽环比涨幅不小，但同比2013年仍显成色不足，大幅下降近30%，成交均价上下起伏，总体保持平稳，相比2013年全年12%的涨幅，涨幅渐窄，接近0涨幅。 成交均价进入五月，“红五月”亦表现欠佳，开局遇冷。伴随着急剧上升的高上市量，表现欠佳的低成交量，南京市库存量逐渐攀升，供求关系会发生一定的转变，供不应求得到缓解，向买方市场转变，对后期销售增加了难度。 （2）全市供销结构变化 从上市面积段占比变化看，从2013年到2014年（1-4月）， 180㎡以上的大户型上市面积占比下降了6%，而120-144㎡的户型上市面积占比大幅上升7%。 从成交面积结构来变化看，从2013年到2014年（1-4月），100-144㎡的销售面积占比下滑了5%，而90㎡下的户型销售面积占比上涨了6% 。 从成交单价结构变化来看，从2013年到2014年（1-4月），10000元/㎡以下的刚需销售面积占比下滑了6%，而15000元/㎡—25000元/㎡首置首改单价区间的销售面积占比上涨了5%。 从成交总价结构变化来看，从2013年到2014年（1-4月），250万以下首置首改的销售面积占比下滑了6% 分析小结： 2013年180㎡以上的户型供应面积占比远大于成交面积占比，总体滞销，2014年180㎡以上的户型上市配比大幅下降，以去化库存量；120-144㎡的改善户型配比上升达28%，但成交面积占比相较2013年小幅下滑，只占20%，不再呈以往供不应求的现象；而90㎡以下的刚需则上涨了占总成交市场46%，近乎一半，相较于2013年上涨了7%，尤其80-90㎡的户型配比供不应求。 2014年15000元/㎡以下成交面积占比达67%，刚需需求量大，200万-300万的首改类客户占比相较2013年也增长了4%，首置，首改类客户占比增加，相对应