土地出让金过桥贷款担保操作流程和重点环节.pdfVIP

土地出让金过桥贷款担保操作流程和重点环节 一、操作流程 1、 企业提出担保申请，担保公司审核通过后，办理相关文件。 2、 担保公司与企业签订委托担保合同和资产抵押（质押）合同、 资金监管协议； 3、 担保公司与银行签订保证合同，企业与银行签订借款合同； 4、 担保公司承保，合作银行放款给企业； 5、 企业缴纳土地出让金，取得土地使用权权属证书。 6、 担保公司协助或企业自行将土地使用权抵押给银行取得贷款； 7、 企业用第二笔银行贷款偿还第一笔银行的贷款； 8、 担保公司解除担保，归还企业抵押（质押）资产。 二、重点环节 1、确定抵押物（土地及地面建筑物）和抵押价值，签订抵押合同 该类企业多为生产制造型企业，因土地使用证尚未取得情况下开 工建设，手续不全，情况复杂。因此，在确定抵押物的同时首先确定 其价值。总的抵押价值（不低于土地出让金）按照 50-70%的抵押率 进行核定。 2、落实土地使用证的监管措施 抵押的有效成立条件是抵押物的转移占有，因此作为债权人的担 保公司要能够实际控制抵押物。 （1）操作中，担保公司在与企业签订的委托保证合同条款中要特别 约定：如企业在约定期限未偿还第一笔银行贷款，担保公司有权通过 担保公司认定的拍卖机构拍卖企业土地及地面建筑物，拍卖所得归担 保公司所有。 （2）与土地局协调，在企业缴纳土地出让金后，首先将企业土地使 用证交至担保公司，不能直接交给企业。 三、担保资金监管手段 在担保过程中，资金能否严格按照约定用途使用，是关系到整个 项目能否正常运营及维护各方权益的关键问题。为了保障担保资金能 够专项用于缴纳土地出让金而不被挪作他用，确保担保公司的合法权 益，要通过采取相关手段保证资金安全。 1．担保公司为有效控制担保风险，与申请企业签订监管协议，协议 内容主要涉及贷款资金的监管使用、保后监管内容条款等。 2．为控制贷款资金的使用，担保公司要求与申请企业共同开具监管 账户，将监管账户作为申请企业在本次贷款申请银行的贷款账户。贷 款划入监管账户后，申请企业使用该笔资金，必须按照事先约定的资 金使用计划和用途使用划拨资金，每笔资金划拨，须经担保公司依据 资金使用计划审核批准后方能放款。 3、委托担保合同签订时，企业预先开具支票质押给担保公司，支票 日期栏和抬头栏空白，金额栏填报企业土地出让金金额。 房地产融资之过桥融资 Q：为什么需要房地产过桥融资？ A: 1、开发商在土地竞拍前，由于 自有资金不足，需要融资方提供 资金一起进行土地竞拍； 2、开发商在竞拍获取地块后，尚未完全付清土地出让金，在还 没有取得国有土地使用权证的情况下，向融资方进行资金借贷，以此 借款付清土地出让金。 Q:过桥融资之后怎么还款？ A： 1、土地竞得后，办好四证，通过土地抵押给商业银行，利用银 行贷款偿付过桥资金； 2、土地竞得后，通过发行信托融资，利用信托贷款偿付过桥资 金； 3、通过开发商的其他还款来源偿付过桥资金。 Q：过桥融资需要具备什么条件？ A： 1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）； 2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物 业； 3、融资期限：一般情况下 1 个月-3 个月； 4、融资额度：1 千万至2 亿； 5、配资比例：一般情况下资金方出资50%，最多70%； 6、融资利率：月率5~7%，展头息（即利息需要先付）； Q：项目方需要提供哪些基本资料？ A： 1、法人简介（或大股东）； 2、公司章程； 3、企业“三证”（营业执照、税务登记证、机构代码证）； 4、公司近期财务报表和年审报告； 5、所竞拍（或已竞得）土地状况简介； 6、发改委的文件或竞得确认书，付款凭证。 Q:什么样的项目需要这样的基金？ A: 1、开发商的资质较低，一般是三级、四级或暂定资质，不符合 银行和信托的融资条件； 2、项目方可能是个人或非房地产企业； 3、项目方的房地产经验不是很足，需要我们提供专业的房地产 财务指导； 4、所在城市属于三线四线城市或县城，当地金融不发达，缺少 大额融资资金； 5、项目方需要融