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* * * * * * * * 第二章 房地产所有权法律制度 本章主要内容： 第一节 房地产权利 第二节 土地所有权 第三节 房屋所有权 第四节 房地产相邻关系与地役权 * 第一节 房地产权利 一、分类 （一）土地权利与房屋权利 1、土地权利：所有权、使用权、租赁权等，土地所有权实行“一元二分”制度。 2、房屋权利：所有权、租赁权等。 （二）城市房地产权利和农村房地产权利 城市：实行买卖、租赁、抵押等法律制度 农村：实行耕地保护、土地承包经营和宅基地等特殊法律制度 （三）房地产物权、债权和继承权 * 二、房地产权利的体系（P21） 1、所有权：土地所有权、房屋所有权（普通、区分所有）、房地产共有、相邻关系。 2、用益物权：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、相邻关系。 3、担保物权：建设用地使用权、土地承包经营权、房屋抵押权。 4、债权：租赁权、借用权。 5、继承权：房屋所有权、建设用地使用权。 * 第二节 土地所有权 一、概述 （一）土地所有权的特点 1、主体的限定性：国家和农民集体组织； 2、客体的特定性和差异性： （1）特定性：国有土地和集体土地； （2）差异性：地域上的差异（城市和农村）和法律上的差异（权属确认方式、流转）。 3、内容的限制性：土地所有权禁止交易； 4、权能具有分离性： 国有土地：实行建设用地使用权制度 集体土地：实行承包经营权制度、宅基地使用权制度和建设用地使用权制度。 * （二）所有权的内容：占有、使用、收益和处分 其中处分主要是指法律上的处分 狭义是指土地所有权发生变化：包括土地调整（“飞地”）和土地征用； 广义还包括在所有权上设定负担，如建设用地使用权、承包经营权、宅基地使用权等。 * （三）所有权的形式 国家所有和农民集体所有 （四）土地所有权的效力范围 1、横向范围：地界 2、纵向范围：地表、地上和地下空间。 相应的法律限制：相邻关系，国家利益和社会公共利益方面的限制。 * 二、国家土地所有权 （一）范围： 1、城市市区的土地 2、法律规定属于国家所有的农村、城市郊区土地。 * （二）特点： 1、主体的唯一性：国家 2、客体的限定性 3、取得方式的特定性：没收和接管、赎买、征收，法律宣布收归国有。 4、实行有偿使用制度（缴纳土地使用权出让金）。 * （三）国有的具体体现： 1、国家垄断经营 2、实行有偿、有期限使用制度 3、限制使用范围和用途 4、出让由土管部门统一管理（土地储备中心） * 三、集体土地所有权 （一）形成：两个阶段（地主—农民—集体） （二）范围： 1、农村和城市郊区土地（法定国有的除外）； 2、宅基地和自留地、自留山（自留草场）——不超过耕地的15%，农民享有经营权，用于农副产品生产。 * （三）特点： 1、主体的多元性：农民集体组织包括村农民集体、农村集体经济组织和乡镇农民集体等； 2、客体是国有土地之外的其他土地（农用地和建设用地）； 3、实行土地承包经营权制度、建设用地使用权和宅基地使用权制度。 * （四）农村土地及其利用 1、所有权的行使 （1）行使主体： A.村农民集体所有：村集体经济组织或村委会行使； B.村内两个以上农民集体所有：村内各该集体经济组织或村民小组行使； C.乡镇农民集体所有：由乡镇集体经济组织行使。 （2）救济与特别程序： 集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受害集体成员可请求法院撤销。 需本集体成员决定事项：土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；个别土地承包经营权人之间承包地的调整；土地补偿费等费用的使用、分配办法。 * 2、农业用地：承包经营，签订《土地承包经营合同》 3、建设用地：由县级政府登记造册，确定使用者使用权。 * 四、土地权属争议的处理 土地所有权和使用权归属争议（案例） 1、国有土地使用权的确定：一般维护现有关系的稳定性，确定给现使用者； 2、集体土地所有权和使用权的确定：按照使用年限确定（20年），实践中也有法院尊重历史和事实予以确定。 * 第三节 房屋所有权 一、房屋所有权概述 1、形态 单独所有权、共有所有权、区分所有权 2、取得方式 （1）建造：事实行为（必须合法）成就时发生效力，不以登记为所有权取得条件。 （2）转让（买卖、互易、赠与）：登记发生物权变动效力。 （3）继承和接受遗赠：自继承或受遗赠开始时发生效力，不以登记为要件。 （4）善意取得：受让人善意、合理价格、依法登记。 * 二、建筑物区分所有权 （一）概念： 指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共有部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。 教材：专用部分