大厂商业项目运营思路报告[终].ppt

* * * * * * * 思路决定出路 * 商业类型定位 对于各形态评价的理由 4）选择店中店内街铺形式的理由： 店中店内街形式的商业由于规划设计要求不高，在住宅底商中的应用比较常见，且周边类似物业的招商与销售情况较好，市场已验证这类形态比较成熟，另外对于本项目而言，对外沿街面可作为商业门面，内部形成内街规划，这种形式的商业价值也会较高。 5）选择娱乐类或专业市场的理由： 凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为了综合指标考虑， 商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。 思路决定出路 * 商业类型定位 根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为： A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心 B方案：店中店[内街铺]+专业市场 这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。 思路决定出路 * 商业业态定位 大厂地区的现有的商业形态丰富，业种齐全，基本能满足当地人的日常生活消费需求，而本项目位于大厂的区域商圈中心，作为商圈性商业必须要对外区域人群产生辐射吸引力，若以业种齐全的综合性购物内街定位，则在规模与特色性方面缺乏竞争力，而以1-3个特色主题的业态定位，打造具有主题特色的店中店，必将区别现有商业环境，开辟新的市场。 思路决定出路 * 商业业态定位 □ 业态的选择 目前大厂地区热门的商业业态有： 服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多； 稀缺的商业业态有： 时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。 思路决定出路 * 商业业态定位 目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而缺乏真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题的商业集中区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的地方来逛街/消费，除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特色的定位思想，根据差异化与同类化定位的基本策略本项目的商业业态可选择： 品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等 思路决定出路 * 商业业态定位 通过以上各类业态的选择与组合，把本案打造为当地首个具有时尚/流行/炫动类主题特色的商业区，以特色的主题氛围、优良的商业硬件、舒适的购物环境以及合理的空间设计等来提升项目的商业竞争力。 思路决定出路 * 经营模式定位 在商业物业项目的开发中，为了顺利实现商业物业的销售或者出租，必须考虑商业后期经营与管理模式，同时对于确定项目的租售模式起到关键作用。 思路决定出路 * 经营模式定位 经营模式的两种方式 思路决定出路 * 经营模式定位 本项目特色主题街区的商业形态，必将面临零散的经营户，经营模式必须要符合以下2点： 1要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要求，保持后期持续旺热； 2满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化实现商业利润。 思路决定出路 * 经营模式定位 ?经营模式建议： 成立商业管理部，对经营户统一管理 商户自主经营，并服从统一管理：业主或经营者的经营类别/项目必须服从统一规划，开业经营服从统一管理，对于业主提前签订服从管理保证书。 业主自主获取租金收益，经营者自主获取经营收益，统一交纳管理费。 思路决定出路 * 经营模式定位 ? 租售模式建议： 为了保证开发商的资金回笼需求，本项目商铺统一对外出售，但由于主力店招商需求，为了后期更好的经营管理，自己保留部分物业。 而目前由于国家政策限制，销售产权统一返租的模式不好落实，因此原则上消费者购买物业后自主招商或自主经营，但在实际操作中，我们必须提前招商，这样带租约销售会给投资者更多的收益保障，也会解决商业的统一规划问题。 思路决定出路 * 客户群定位 思路决定出路 * 项目客群定位 思路决定出路 * 项目客群定位 消费者 大厂区域人群，以20-35岁的青年人群为主。 经营者 南京及周边地区各类商业商家。 投资者 大厂乃至南京地区的投资客及自营商家。 以上将在深入市场调研后有详细定位阐述。 思路决定出路 * 项目产品思路发散 思路决定出路 * 项目产品思路发散 思路决定出路 * 项目产品思路发散 思路决定出路 * 项目产品思路发散 思路决定出路 * 项目产品思路发散 思路决定出路 * 项目产品思路发散 思路决定出路 * 我们的优势在哪里？ 思路决