工程二次经营筹划-3.docVIP

乐至新天地城市综合体工程 二次经营前期策划 中铁八局一公司乐至县新天地城市综合体工程项目部 201 目录 TOC \o 1-3 \h \u 31455 1.工程概况 3 20430 2.合同情况 3 8304 2.1合同形式 3 8747 2.2合同条款分析 4 23624 2.2.1合同有利条款分析 4 10761 2.2.2合同不利条款及条件分析 4 11832 2.3业主的管理模式 5 17806 2.3.1工程的主要管理单位 5 27343 2.3.2业主的管理模式 5 8647 2.3.3变更设计的管理模式 5 27225 2.3.4工程索赔的管理模式 6 27676 3.二次经营前期策划 6 24962 3.1二次经营准备 6 16691 3.1.1二次经营的原则 6 11236 3.1.2二次经营的准备工作 7 12850 3.2 增加工程产值和利润筹划 8 24854 3.2.1施工设计图出图前的策划 8 24854 3.2.2工程概算或清单中综合单价差、错、漏项目清理筹划 8 24854 3.2.3变更设计策划 9 3081 3.2.4工程索赔策划 10 1985 3.2.4.1人工费价差、材料费差价及规费费率调整 10 26290 3.2.4.2非施工方原因造成停工、窝工损失费 11 13247 3.3 节约工程成本筹划 11 31421 4、二次经营筹划附表 12 乐至新天地城市综合体工程 二次经营前期策划 1.工程概况 本工程位于乐至县城帅乡大道与通达路交口的东侧，由乐至县众信房地产投资有限公司开发。新天地工程规划建设净用地面积为8104.00 m2，总建筑面积约为85984.73 m2。其中地上建筑面积为72526.60 m2,地下建筑面积为13458.13 m2。新天地工程由一栋、二栋高层建筑物和商业楼及其地下部分连成一片的二层地下室组成。其中一栋、二栋高层建筑物为30层，建筑高度为99.95 m， 1-4层为商业楼，第5层为酒店，地下室（两栋高层建筑物及其地下室部分连成一片）为2层。 本工程合同开工日期为2011年10月20日，合同竣工日期2013年4月3日，合同工期要求为530天。实际开工日期为2011年11月9日，并于2011年11月完成上部土方(约12000m3)开挖、办公室装修、临设搭建等工作，但由于建设单位对设计方案要作重大调整，后续工作如护壁桩施工等全部暂停，该工程从2011年12月起即处于全面停工状态。2012年10月，建设单位即开始进行基坑护壁桩施工，2012年11月21日，该工程正式开工。 2.合同情况 2.1合同形式 （1）本合同为大合同，合同结算方式为2009清单计价，工程量按图计取，单价为自主组价。 （2）合同总价为1.6亿元，合同工期535天，预计开工日期2011年10月20日，预计竣工日期2013年4月3日，因业主单位规划原因，实际开工日期为2012年11月21日，实际竣工时间为2014年5月6日。 （3）竣工结算依据（工程总承包合同协议书第六条）：按2009年《四川省建设工程工程量清单计价定额》及相关配套文件执行。人工按施工期《四川省建设工程造价管理总站造价信息调差》文件执行，材料按施工期《四川工程造价信息》调差，造价信息没有的材料按甲乙双方市场调查价执行，规费按2011年四川省建设工程造价管理总站核定的取费证计取，不予调整。 2.2合同条款分析 2.2.1合同有利条款分析 补充条款: （1）发包人为本工程房屋销售设立专用资金账户，由发包人和承包人双方共同监管。房屋销售资金应全部进入该账户，并优先用于支付承包人工程款。 （2）在确保承包人的工程款后，剩余房屋销售资金（其中房屋销售超过已完工房屋的90%时，应确保共同账户内保留本工程房屋销售总款10%的款项，用于支付承包人的工程结算尾款）约定发包人用于支付乐至县圣特罗佩工程的工程款和发包人本工程及圣特罗佩工程的费用。 （3）发包人未按约定将房屋销售资金全部归入双方共管账户，或者未按约定用途使用资金的，承包人有权解除合同，并要求发包人赔偿给承包人造成的全部经济损失。 补充条款为新天地工程工程款的及时拨付提供了保障。 2.2.2合同不利条款及条件分析 （1）乐至县人工费调整系数严重偏低 依据工程总承包合同协议书第六条约定：人工按施工期《四川省建设工程造价管理总站造价信息调差》文件执行。依据四川省工程造价总站颁布的“川建价发【2012】26号”文规定：资阳市（各县市）建筑工程人工费调整幅度为50%，装饰工程人工费调整幅度为49%；而成都市建筑工程人工费调整幅度为95%，装饰工程人工费调整幅度为110%。而两地实际施工劳务成