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城市住宅物业管理及对策研究 一物业管理服务的属性 经济学理论通常根据消费过程屮的排他性和竞争性①来定义私人产詁和 公共产品，认为同时具有竞争性和排他性的产品是私人产品，而所谓公共 产品是指增加一个人对该物品的消费，并不同时减少其他人对该物品消费 可能性的一类物品，其中公共产品还可以细分为纯公共产品和混合产品 ②。从生产者的角度来看，在不拥挤的情况下对混合产品的消费不排斥和 妨碍他人对该类产品的同时享用，也不会减少他人消费该类公共产甜的数 量和质量，因而具有一定程度的外部性，如某住宅小区整体环境的改善， 不仅可增加该小区居民的福利，也可提升整个城市的环境水平，甚至惠及 外來旅游者。城市住宅小区物业管理是指由物业管理公司对住宅小区统一 实施的社会化、专业化管理，其包括以下几方面的内容:对住宅小区内的 房屋建筑及其附属设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行 维护、修缮与整治。通过城市住宅小区物业管理包括的内容可见，城市住 宅小区物业管理服务属于公共产品中的混合产品，具有非竞争属性、排他 屈性、社区性、非排他屈性等四个属性。第一，城市小区物业管理服务所 包含的内容大多是为小区提供的公共服务，在城市小区居民尚未达到饱和 之前，增加一位业主并不会影响其他业主获取小区物业提供的服务，也就 是说多一个业主并不会增加边际服务成木，即具有非竞争性。第二，由物 业管理公司提供的大部分服务是可以建立方便可行的收费机制的，业主可 以购买小区的物业服务，即由物业管理公司提供的大部分服务具有一定程 度的排他性，例如小区物业管理公司能够方便地将拒绝支付供水、供暖费 的业主排除在这些服务的范围之外。第三，城市住宅小区物业管理服务与 英他混合产品最大的不同在于莫社区属性，也就是说，在其受益范I韦I即小 区内，具冇非排他性，即小区物业管理服务的受益对象是住宅小区内的业 主，例如，一个小区的绿化与垃圾处理通常只对该小区内的居民具有非排 他性，但超出该小区范围就具有排他性，因为非该小区业主不能享受该小 区绿化与垃圾处理带來的好处。关于物业管理的这个属性，为了与之前的 “排他性”相区别，本文将其称之为社区属性。第四，物业管理企业为社 区范围之内所提供的物业管理服务具冇非排他属性。例如社区排水管道的 改造会使得所有业主受益，但当改造费用需要由业主支付时，肯定会有部 分业主拒绝支付其应承担的相应的改造费用，而这部分拒绝支付改造费用 的业主却仍可以享受社区排水管道改造后带来的好处，此即“搭便车”现 象。 二我国物业管理的发展现状及存在的问题 1.现状 (1)物业管理规模不断扩大近十几年来，我国的城市住宅小区已初步建立 起了社会化、专业化、市场化的物业管理格局，并随着我国城镇住房制度 改革的深化和城镇化的快速推进而进入了快速发展期。截至2012年，我 国物业服务百强企业营收值已达到25734. 8万元，同比增长10. 2%。物 业服务百强企业物业服务费收入占各类物业服务费总收入的54. 9%;商业 物业、办公物业和其他类型物业在物业服务费收入的占比均有小幅提升， 同比分别增加1?1、0. 4、0. 9个百分点。目前，全国物业管理覆盖面 已占物业总量的38%,经济发达的城市已达50%以上，深圳等一线城市已 超过95%o (2)物业管理法律框架初步形成原国家建设部于1994年颁布了 《城市新建住宅小区物业管理办法》，该《办法》首次明确规定:在城市新 建住宅小区实施物业管理制度。随后各省、自治区、直辖市也相继制定了 一系列关于物业管理的地方性规章，如深圳率先制定了《深圳经济特区住 宅物业管理条例》，开创了物业管理地方立法的先河。1998年国务院下发 了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该《通知》 系统地提出了要建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的物业管 理新体制。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》 的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。 2007年8月国务院颁布经重新修订的《物业管理条例》，新《条例》对业 主自治管理和物业服务做了进一步的强调。 2.问题 (1)服务质量差，治安状况差，乱收费现象严重首先，在服务质量方面， 据《中国房地产报告》引述中国社会调查事务所的一项调查结果显示:在 与购房有关的问题中，95%的消费者最关心的是物业管理问题;在对物业管 理服务的满意程度调查方面，41%的被访者表示“非常不满意”，22%的被 访者表示“不满意”，12%的被访者表示“比较满意”，2%的被访者表示“非 常满意”。上述数据表明，业主对物业管理企业提供的物业服务满意程度 较低。目前，物业管理企业所提供的公共服务、专项服务和特约服务这三 项服务均存在较大的提升空间。虽然有部分物业管理企业的这三项服务工 作做